如何辦理個人住房抵押貸款
個人住房貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。房地產抵押貸款，即所謂的按揭，是指購房者以所購買的房地產為抵押物，向金融機構申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息，當借款人違約時，貸款人有權取消借款人對抵押房地產的贖回權，并將抵押房地產拍賣，從中獲得補償。房地產抵押貸款以年金形式定期償付，貸款額度總是小于房產市場價格，差額部分叫借款人在抵押房地產上的凈資產權益。目前各銀行要求首期付款額基本上在30--20%左右。
貸款對象: 為具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的境外、國外公民。
預售商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
辦理個人住房貸款需提供的資料 ：
(一)、借款人身份證原件及復印件，已婚的提供結婚證復印件和夫妻另一方身份證復印件(原件審核后退回);
(二)、借款人家庭戶口本原件及復印件(原件審核后退回);
(三)、貸款收入證明文件，提供下列之一或幾種：
A、單位出具的收入證明; B、定期存單、國庫券等有價證券;C、個體工商已年審的營業執照及納稅單; D、個人名下資產及收益證明; E、其他收入證明
(四)、購買住房的合同或協議書;
(五)、在湛江市商業銀行的存款達到所購房價30%以上的儲蓄存款存折或已繳交給開發商的首期交款證明(首期款項必須填制現金繳款單存入開發商在湛江市商業銀行開立的帳戶內);
(六)、在湛江市商業銀行開立活期存款帳戶;
(七)、貸款行要求的其他資料。
個人住房貸款方式 ：
個人住房貸款可實行抵押、質押和抵(質)押加保證等三種擔保方式：
---- 一、抵押：是借款人以所購現房或期房作為抵押物的一種擔保方式;
---- 二、質押：是指借款人用有價證券(如湛江市商業銀行開具的定期存款單等)作為質押物的一種擔保方式。
---- 三、抵(質)押加保證：是當借款人不能足額提供抵(質)押物時，同時由貸款行認可的第三方承擔連帶責任保證的貸款擔保方式。
貸款的額度和期限： 個人住房貸款的額度最高不超過所購住房價值的70%，貸款期限最長不超過20年。
貸款利率 ： 按照中國人民銀行規定的利率執行。個人住房貸款期限1年以內(含1年)的，執行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息;貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
貸款的償還方式：借款人應按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內(含1年)的，實行按月付息，到期結清本息;貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息 。還款方式可選擇：
1)、等額本息還款法，貸款期限每月以相等的額度平均償還貸款本息，計算公式為：
2)、等額本金還款法，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計算公式為：
允許借款人提前還款，借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請，可選擇一次性還清或部分歸還剩余的貸款本金;允許借款人延長貸款期限，借款人必須提前30個工作日向貸款銀行提出申請，原借款期限與延長期限之和最長不能超過20年。
個人住房貸款的業務流程 ：
⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。
⑵貸款行對售房商開發項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協議。
⑶借款人與售房商簽訂購房協議，并繳納30%以上的房款。
⑷借款人持購房合同、30%首期付款收據、身份證、婚姻狀況證明、家庭收入情況等資料向貸款行申請按揭貸款，填寫《貸款申請表》并在貸款行開立儲蓄存款存款賬戶。
⑸經調查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥抵押登記、律師見證、辦理所購房產的財產保險等手續后，當日發放貸款，將款項轉入售房商賬戶，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。
⑹借款人以后只要每月10日前在存款賬戶上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清。
(7)貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。
個人住房不能抵押的情況
根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押：
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;
(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;
(六)依法不得抵押的其他房地產。
