從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款(又稱商業(yè)性貸款)、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款(又稱政策性貸款)、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來(lái)看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示。
即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用=評(píng)估費(fèi)+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+抵押登記費(fèi)。
上面列出的公式嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確(因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相同)。現(xiàn)就上述各項(xiàng)費(fèi)用做一具體說(shuō)明，以供參考。
評(píng)估費(fèi)
建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi);利用公積金政策性貸款購(gòu)買商品房的申請(qǐng)人簽訂購(gòu)房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500元計(jì)收。
律師費(fèi)
辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的3‰向借款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度為100元;辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi);如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。
保險(xiǎn)費(fèi)
由于我國(guó)目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。公積金個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式目前有四種：①財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保;②財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn);③財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保;④連帶責(zé)任擔(dān)保。在四種擔(dān)保方式中，連帶責(zé)任擔(dān)保和財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保這兩種方式不需要購(gòu)買保險(xiǎn)，而財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)必須購(gòu)買保險(xiǎn)。
(一)采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保，是借款人或者第三人提供住房作為抵押，同時(shí)提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款人可以用所購(gòu)住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購(gòu)買太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。連帶責(zé)任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償還能力的單位。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢之日止。
商業(yè)性個(gè)人住房貸款和組合貸款需全額全程購(gòu)買房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn);政策性貸款保險(xiǎn)費(fèi)用的規(guī)定如下：凡貸款期限為1-5年(含)的個(gè)人貸款借款人，按相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買保險(xiǎn);凡貸款期限為5年以上的借款人，可先按個(gè)人貸款期限為5年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買保險(xiǎn);高于5年(含)的可繼續(xù)按5年期購(gòu)買保險(xiǎn)，直至貸款還清(注：政策性貸款自今年5月1日起，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可自愿購(gòu)買)。
計(jì)算公式為：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額×年保險(xiǎn)費(fèi)率×換算現(xiàn)值系數(shù)
(二)采用抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)擔(dān)保，是借款人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)購(gòu)買購(gòu)房綜合險(xiǎn)。擔(dān)保抵押物的規(guī)定同上，購(gòu)房綜合險(xiǎn)是向太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司購(gòu)買的一種綜合險(xiǎn)種，包括兩部分：(1)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);(2)人身險(xiǎn);須按照兩部分的費(fèi)率計(jì)算所需交納的保險(xiǎn)費(fèi)。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔(dān)保方式。
①房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款金額×年保險(xiǎn)費(fèi)率×換算現(xiàn)值系數(shù)人身險(xiǎn)貸款金額×(主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率+附加失業(yè)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率)
房屋財(cái)險(xiǎn)部分中，凡貸款期限為1—5年(含)的個(gè)人貸款借款人，按相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買保險(xiǎn)。
② 人身險(xiǎn)部分保險(xiǎn)費(fèi)：(1)凡貸款期限為1—4年(含)且未辦理完成抵押登記手續(xù)的借款人，按個(gè)人貸款期限為3年的保險(xiǎn)費(fèi)(1—3年費(fèi)率相同)檔次購(gòu)買保險(xiǎn)。(2)凡貸款期限為5年(含)以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，可先按貸款期限5年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買保險(xiǎn)。保險(xiǎn)到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購(gòu)買保險(xiǎn)，剩余貸款期限低于5年的，按實(shí)際剩余年限購(gòu)買保險(xiǎn);高于5年(含)的，按5年期限購(gòu)買保險(xiǎn)。以此類推，直到貸款還清或抵押登記完成。
當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)擔(dān)保方式時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算目前分為兩部分：(1)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)按商業(yè)性貸款方式，全程全額購(gòu)買保險(xiǎn)。(2)人身險(xiǎn)部分：按政策性貸款方式繳納保費(fèi)。
抵押登記費(fèi)
一般借款人在申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)時(shí)，均沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，暫不能辦理抵押登記手續(xù);能夠辦理抵押登記手續(xù)的，抵押登記部門(各區(qū)、縣房屋土地管理部門的權(quán)屬科)將收取抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在0.30元/平方米(建筑面積)。
假設(shè)貸款申請(qǐng)人李先生今年32歲，欲購(gòu)買的商品房擬成交價(jià)格為60萬(wàn)元，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、建筑面積100平方米的一套房屋。李先生首先要與房地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉首付款后，剩下42萬(wàn)元準(zhǔn)備申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，貸款期限為15年。
