一房二賣法律風險預防 來源：未知 作者：佚名 時間：2011-01-05
一房二賣法律風險預防
孫先生向房地產開發公司購買了一套商品房。一年之后，他將這套房屋轉讓給了朋友趙先生，趙先生支付了全部的購房款，拿到房屋后，趙先生對房屋進行裝修。但因為各種原因，趙先生一直未辦理房屋所有權轉讓登記手續。讓趙先生沒有想到的是，孫先生竟然將這套房屋又賣給了鄭先生。當時，孫先生對鄭先生說，趙先生只是他的一個房客，兩個月后租期就滿。鄭先生在付了房款后，立即與孫先生一起到房屋產權登記機關辦理了房屋所有權轉讓登記手續。至此，這套房子雖然仍由趙先生住著，但產權已轉移至鄭先生名下。到了約定的時間，鄭先生發現趙先生根本沒有要騰房走人的樣子，一交涉，這才發現孫先生做了手腳：他竟然把房子賣了兩次。此時，房子早已大大增值，難道趙先生只能吃“啞巴虧”?
【法律分析】
現在進行二手房買賣的人越來越多，面臨的最大問題就是“一房二賣”。先看《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)如何制止房地產開發企業銷售新房時進行一房兩賣。該解釋第十條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”此條文的適用要注意兩點：
第一， 買受人要有證據證明出賣人與第三人惡意串通;
第二， 即使買受人能夠證明出賣人與第三人的惡意串通從而使得商品房買賣合同無效，但是根據物權公示公信原則，第三人由于登記而取得了房屋的所有權。此時，買受人似乎只能訴諸《解釋》第八條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
對于本案，問題在于，該《解釋》是最高院出臺的司法解釋，用于約束房地產開發企業銷售一手房時如何控制一房兩賣。在該《解釋》中沒有起到遏制二手房“一房二賣”的作用。對此，買受人可以求助于《物權法》。
《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。” 從這一點來看，《物權法》第二十條已經最大限度地保護了買受人的合法權益。一房二賣法律風險預防(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2011-01-05
根據這條規定，買受人在進行二手房買賣的時候，可以同出賣方約定，到房地產買賣登記機構，將雙方的買賣事實進行預告登記，買受人作為登記權利人，就可以防止賣方將該房產再次出賣給其他第三方。在此情況下，賣方如果在沒有取得買受人同意，即使和第三方簽訂了房地產買賣合同，第三方也無法取得該房產的所有權。第三方只能根據其與賣方之間的合同，要求出賣方賠償其損失或支付違約金。如此，出賣方要想“一房二賣”，就必然面臨許多麻煩，成本會增加，那么從經濟上考慮，“一房二賣”就已經不能實現賣方獲得較高利潤的目的。
我們注意到，蘇州市房產管理局在2007年12月18日頒發了《蘇州市房屋預告登記操作規程》(蘇房信法[2007]11號)為預購商品房預告登記提供了詳盡的操作流程，共16條，包括預購商品房預告登記，預購商品房抵押權預告登記，預購商品房預告登記和抵押權預告登記的合并登記，預告商品房預告注銷登記、預購商品房抵押權預告注銷登記五大方面。但《蘇州市房屋預告登記操作規程》并沒有規定二手房的預告登記。
實踐中，蘇州市的二手房買賣都要進行網上簽約，如果通過網上簽約后，也可以起到預告登記的作用，所以，買賣雙方在進行交易的時候，一定要到房屋所在地的房屋登記機關進行網上簽約后再行款項，而購房款項也應支付到指定的政府監管賬戶，而不是直接支付給賣方或者中介方。
【律師提醒】
由于一房二賣的現象層出不窮，買受人在購房時候要謹慎小心，查驗所購房屋產權證和土地證原件，或者查驗房地產開發企業的預售許可證，必要時對房屋進行預告登記后，通過網簽簽署房屋買賣合同，向出賣人支付首付款至政府指定監管賬戶，在政府的監管下交割完成房屋買賣交易
