一、什么是一房二賣
一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。
一房二賣的情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
二、一房二賣所涉及合同的效力
1、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。但由于房地產開發(fā)商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權請求法院或仲裁機構撤銷合同。
2、先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權證，簽訂于取得房屋所有權證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權證之后的合同，為無效合同。
3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
4、在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議，則其他買賣合同可認為有效。
5、如果房地產開發(fā)商與第三人惡意串通，進行一房二賣的，則相應的合同無效。
三、一房二賣的情況應該怎么處理?
關于“一房二賣”，應視情況而分別處理：
1、在房屋尚未交付的情況下，已經辦理房產過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權。根據《物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力。由此可知房屋的過戶登記屬于物權的變更，所以辦理了房屋過戶登記手續(xù)的買受人就擁有了該房屋的所有權，成為房屋產權人。
2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權應歸已經辦理不動產預告登記手續(xù)的購房人所有。根據我國《物權法》第二十條第一款規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉移占有房屋的購房人擁有房屋所有權。因為依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行，體現了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應當遵守合同的實際履行原則，維護已完成的交易。
4、兩份合同均未辦理過戶登記和預告登記手續(xù)，且標的房屋尚未交付，那么預先支付房屋價款的購房人應該擁有房屋所有權。因為預先支付房屋對價就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務的購房人，應該擁有爭議房屋的所有權。這樣既可以維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，同時也能維護當事人的合法權益。
5、一份合同在先已經辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標的物房屋。那么已經辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人應該擁有房屋所有權。依據物權公示性及對抗性原理，對于已登記的房屋所有權應被認定為合同已經得到實際履行，不管房屋是否交付，將都無法對抗已經辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。
6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產已實際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續(xù)。依然應該確認已經辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權。已經登記的不動產物權，具有對抗相對人的請求權，以及對抗第三人的支配權的性質，即未辦理登記的前買受人無法依據所謂的“物權請求權”主張后買受人返還房屋并承擔“侵權”責任，只能依據其享有的債權請求出賣人承擔違約責任。
7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權。根據公平、誠實信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應當以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償來補救合同未實際履行所產生的后果。
四、一房二賣后買受人怎么辦?
在商品房買賣合同中，開發(fā)商惡意一房二賣的情況下，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了懲罰性賠 償請求權。“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還 已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
而在后買方的懲罰性賠償請求權則體現在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效 或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
五、如何防范一房二賣?
為了保護購房人的權利，我國《物權法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對預售的房屋進行預告登記。在預告登記后，預售房屋發(fā)生抵押、另行出售給第三人、強制執(zhí)行等情況時，這些行為都不能生效。
需要注意的是，預告登記后，債權消滅(比如解除買賣合同)或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請不動產登記的，預告登記失效。這意味著，如果購房人沒有及時進行不動產登記，取得正式的房屋產權證，那么三個月后預告登記就會失去效力。一旦預告登記失效，賣房人進行“一房二賣”，購房人的利益必將受損。
