北京的“小產(chǎn)權(quán)房”越來越火了。不用做廣告，購房者也趨之若鶩。統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)多在每平方米２５００元至４０００元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元的商品房價(jià)格的２５％至３０％。但在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來，“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險(xiǎn)，最大的問題是實(shí)際上沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
政府有關(guān)部門提示購房者注意購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)，有媒體呼吁政府出臺(tái)相關(guān)措施限制“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。（據(jù)６月１１日《中國經(jīng)濟(jì)周刊》）
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易。其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，賣房者是村委會(huì)。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。由于不存在土地出讓金，也不用交納各種稅費(fèi)，所以成本很低、價(jià)格也很低，這也正是它大受歡迎的主要原因。
“小產(chǎn)權(quán)房”是近幾年出現(xiàn)的新生事物，不僅北京有，很多城市都開始出現(xiàn)。那么，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)是好事還是壞事呢？
“小產(chǎn)權(quán)房”的好處是顯而易見的。近年來，由于地根緊縮等原因，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，從而導(dǎo)致房價(jià)的不斷攀升。“小產(chǎn)權(quán)房”就像是“正規(guī)軍”之外的一支“野戰(zhàn)軍”，為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場注入了新的血液。盡管它是沒有名分的商品房，但在客觀上擴(kuò)大了商品房的市場供應(yīng)，緩解了供不應(yīng)求的緊張局面。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房價(jià)格的作用。
同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”有利于維護(hù)農(nóng)民的利益。同樣的土地，如果被政府低價(jià)征用，然后轉(zhuǎn)手倒給開發(fā)商，農(nóng)民得到的補(bǔ)償很少，這實(shí)際上是對(duì)農(nóng)民利益的巧取豪奪。而農(nóng)民自己開發(fā)商品房，則可以從市場中分享土地的增值。這當(dāng)然要公平得多。
當(dāng)然，“小產(chǎn)權(quán)房”也存在明顯的問題。“小產(chǎn)權(quán)房”沒有真正意義上的產(chǎn)權(quán)，因此這種“房產(chǎn)”的未來充滿不確定性。如遇征地拆遷，“小產(chǎn)權(quán)房”的生存就成了問題。不過，房屋所有權(quán)沒有法律保障，不等于其他所有權(quán)利都不受法律保護(hù)。購房者與村委會(huì)簽訂的購銷合同，也是受合同法等法律保護(hù)的。既然已經(jīng)預(yù)見到將來可能發(fā)生征地拆遷等難以抗拒的變故，那么雙方可以在合同中約定這方面的權(quán)利和義務(wù)。比如約定村委會(huì)多少年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓房屋所在的集體土地；如果提前轉(zhuǎn)讓，或者政府要征地，村委會(huì)承擔(dān)哪些違約責(zé)任、按什么樣的原則和標(biāo)準(zhǔn)賠償或補(bǔ)償?shù)鹊取＿@樣，即使房子保不住，利益還是有保障的。退一步講，即使利益保障不足甚至沒有保障，那也是購房者自己的事兒，相信他們自會(huì)權(quán)衡利弊、自愿承擔(dān)后果。
總之，“小產(chǎn)權(quán)房”是房地產(chǎn)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡情況下自生出來的一種準(zhǔn)商品房，是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的有益補(bǔ)充。它在操作的過程中，可能存在一些不規(guī)范的做法，但它的存在自有其合理性。（盛大林）
