曾經(jīng)有一位民營地產(chǎn)開發(fā)商同筆者說過：“有些事情就是這么有趣，越是有爭議的項目越能賺錢。爭議最熱的時候就是賺錢高峰，爭議過去，等于規(guī)則已制定，那時利潤已經(jīng)下降。”猶如一個明星的緋聞與其知名度的正相關(guān)關(guān)系。最近熱議的小產(chǎn)權(quán)房也循此律，傳已有百億游資進(jìn)入深圳小產(chǎn)權(quán)市場豪賭轉(zhuǎn)正。
討論其實最先源自5月21日，深圳人大通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。所指的“遺留違法建筑”多數(shù)是沒有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。不久，國土資源部即表示，深圳處理的是違法建筑，與小產(chǎn)權(quán)房有本質(zhì)區(qū)別；同時還補(bǔ)充說，目前小產(chǎn)權(quán)房不符合國家現(xiàn)行法規(guī)，不受法律保護(hù)。
6月25日，國土資源部副部長贠小蘇表示，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出臺統(tǒng)一的處理意見。由此小產(chǎn)權(quán)房的爭論大戲中除了市民、村民，還加入了地產(chǎn)開發(fā)商、專家和學(xué)者，此話題演繹成社會化的大辯論。角度無非揭、批、駁、諫。
其實，“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個法律上的概念，它也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
就深圳本地而言，深圳土地已經(jīng)完全國有，所謂的小產(chǎn)權(quán)房確是違法建筑。7月15日，《深圳特區(qū)報》刊登深圳市人大法制委員會主任陳滌的訪問內(nèi)容，明確指出購買違法建筑不受法律保護(hù)。
既然小產(chǎn)權(quán)房“違建”的身份，眾人已知，卻仍猶疑的少，膽大的多？小產(chǎn)權(quán)房，為何名“亡”實“存”？
其一、巨大的價差，使小產(chǎn)權(quán)房受青睞。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
其二、買方暗賭轉(zhuǎn)正。“轉(zhuǎn)正說”也喧囂于深圳市場，但深圳市人大予以明確否定表示，大部分違建在進(jìn)行分類處理后，將只能獲得合法的使用權(quán)，以解決目前大量違法建筑以“黑戶”身份在實際中被合法使用的尷尬局面。
仍有不少市民認(rèn)為，隨著《物權(quán)法》的出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。
但是，從我國目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。即使從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來看，也沒有什么跡象表明我國會在短期內(nèi)放開集體土地的流轉(zhuǎn)。
這一來自土地制度變革中的產(chǎn)物，從名字就看出其出身的不大方——我國土地制度上的城鄉(xiāng)二元制，帶來了城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)的斷裂。兩塊其他條件完全相同的建設(shè)用地，若其中一塊是國有土地，便可享有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利，并得以在交易中體現(xiàn)價值；另一塊是集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機(jī)會。相同土地遭到割裂的做法，是小產(chǎn)權(quán)房只能生長在農(nóng)村集體土地上，并由此引發(fā)出其他復(fù)雜問題。
若有法律、制度基礎(chǔ)，何來名亡而實存？沒有法律、制度的基礎(chǔ)，如果讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，土地出讓、房屋銷售等環(huán)節(jié)上會出現(xiàn)混亂，反而可能出現(xiàn)城市地價與房價體系的震蕩。
如何解決？把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，或把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者，都是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣，皆是在日頭下進(jìn)行，既然屬于違建，當(dāng)初管理部門為何不馬上禁止呢？
深圳媒體的報道稱，6月25日，原龍崗區(qū)坂田街道執(zhí)法隊副隊長兼查違辦公室主任盧斐斐被判刑的原因，便是利用職務(wù)便利收受錢財32萬元，為違建網(wǎng)開一面。深圳市近期嚴(yán)打違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房的銷售也不過從明目張膽變?yōu)榘刀汝悅}。事出皆有因，任何一棟違建的興起，必然伴隨著相關(guān)部門的失語以及相關(guān)方面的獲益。
個人或團(tuán)體的利益之外，分稅制又帶來地方財政上的“獨立思考”。地方政府之所以對小產(chǎn)權(quán)房合法化態(tài)度曖昧，根源在于，小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正，可能會拉低城市的房價、地價，減少地方政府稅收。同時，很大一部分土地出讓金也要上交中央財政。分稅制尚未改革，地方政府推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)合法化的動力不足。
但是，由于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，地方政府阻攔小產(chǎn)權(quán)房的存在與誕生的動力也不足。房市價格健康可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價過高則民怨沸騰——這是一個無法在短時間內(nèi)化解的矛盾。或許后人回顧小產(chǎn)權(quán)房，也會將其書寫成具有中國味道的歷史傷口。
