編者按：什么是小產權房?小產權房的性質是什么?小產權房和大產權房到底有什么區別?小產權房買賣不合法?……下面就為大家講一講小產權房的問題。
什么是小產權房?
概述：“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。
小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
廣大律師事務所的莊清某律師：大產權，顧名思義，就是我們房地產開發商蓋完一個項目，或者一棟樓的一個開發之后辦理的初始登記，通俗意義上老百姓稱之為大產權，這個大產權是房地產項目的一個初始登記。
小產權也是我們老百姓天天掛在口頭上的，普通老百姓理解的是我們個人購房人買了房之后，通過房地產開發商辦理的轉移登記，就是我們手里拿到的個人房屋所有權證，但是這個小產權范圍比較寬泛，不僅指我們手里個人房屋所有權證，現在社會上還有一些其他種類的小產權。比如我們以前國有企業的個人租住單位公房租房協議，并沒有產權，他手里只有一個租房協議，這個時候他有的是使用權證，有些人說這也叫小產權，還有一種小產權，就是近幾年也比較多的。剛才我們進房展會現場可以看到，在房展會現場旁邊有很多人發小的樓書，一張紙，這里可能有一部分是小產權，這個小產權的意思是指在發展農村經濟的過程中，自己本村內組織成一個開發公司，他利用的是集體所有制的土地，可能是宅基地建設的房屋，這個房屋是沒有取得國有土地使用權的，這個房屋可能也你發一個產權證，他說是小產權，這個有的是鄉產權，或者是村產權，但是無論是鄉產權或者是村產權，都歸類為小產權，這是現在社會上幾類小產權的理解。
小產權與大產權的區別
大產權即完全產權，包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權的本質區別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”。
小產權房政策路線圖
2007年6月原建設部發出風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。
2007年12月國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
2008年1月國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
2010年5月，國家住房和城鄉建設部村鎮建設司副司長趙某明確表示小產權房將不會合法化。
小產權房的瑕疵
我愛我家副總胡景輝：我覺得是這樣的，主要的問題還是出在土地上，因為這么多年來，我們國家在房地產改革中一直想做到一個目標是房地一體化，就是地上建筑你有產權，雖然土地沒有產權，沒有直接的所有權，但是使用權要是穩定的，包括《物權法》也規定，70年到期以后，使用人還要延續，但是延續是不是免費，不是，國家是為了保證土地產權穩定的狀態，如果延續以后，你和國家之間形成一個土地租約關系，形成一個債權。首先第一步，如果你買了鄉產權的房子，將來你轉讓過程中，包括你取得這個房產憑證，在很大程度上你不具備法律保護的性質。比如因為規劃建筑的變化，或者鄉鎮對這個土地另有用途，或者發生一些變化的時候，你的這個房子就很難得到保全，有可能被拆除，有可能這個房子建到一半的時候就停工了，包括這個土地多少年對你是有效的，也是不確定的因素很大的，有可能這個房子就沒有了，或者這個土地就沒有了，而且你轉給別人的時候也是，由于產權不清楚，在轉移以后，新的產權登記的時候都會出現相應的問題。
