導(dǎo)讀：本文為你解讀小產(chǎn)權(quán)過戶的法律知識(shí)，為小產(chǎn)權(quán)過戶提供相關(guān)案例，提示購房者慎重選擇小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房作為一種建筑在集體土地上的房子，因?yàn)槠涞蛢r(jià)，地勢(shì)位置較好，在不斷攀升的商品房房價(jià)背后，小產(chǎn)權(quán)房成為熱銷。但是，小產(chǎn)權(quán)房可以過戶嗎?小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證收到法律承認(rèn)嗎，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷時(shí)，又該何去何從。
小產(chǎn)權(quán)房不能過戶
“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產(chǎn)權(quán)房一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產(chǎn)證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉(xiāng)政府的章，不是房產(chǎn)局的，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證的。不能過戶，當(dāng)可以協(xié)議買賣，有風(fēng)險(xiǎn)。
小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)
購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比收益大得多，消費(fèi)者最好不要再將目光集中在這種產(chǎn)權(quán)類型的二手房上面。首先，所謂小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。
小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷無補(bǔ)償
如果小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)在國家規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，那就是“拆你沒商量”，國家不會(huì)給你同等于大產(chǎn)權(quán)的拆遷款，即使有補(bǔ)償，也是很少的一部分，并且因?yàn)榉刹怀姓J(rèn)房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補(bǔ)償費(fèi)用只給農(nóng)村的大隊(duì)或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權(quán)利跟國家討價(jià)還價(jià)，想當(dāng)“釘子戶”都沒有機(jī)會(huì)。小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)還不如使用權(quán)有保障。
相關(guān)案例
低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房是實(shí)惠還是陷阱?
來自沈陽的楊先生在通州區(qū)大玉園社區(qū)買了一套小產(chǎn)權(quán)房，購買時(shí)銷售人員介紹到目前社區(qū)已入住面積達(dá)85萬平方米，是肯定不用擔(dān)心被拆遷的。并承諾可以辦理過戶，但后來?xiàng)钕壬l(fā)現(xiàn)所謂的過戶實(shí)際上是推銷人員設(shè)下的迷陣，過戶合同是在當(dāng)?shù)卮逦_出的，而通州區(qū)建委對(duì)這樣的過戶是既不承認(rèn)也不辦理的。“如果項(xiàng)目沒有‘五證’，一般情況下都屬于小產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)房就相當(dāng)于沒有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)榧w土地上建設(shè)的房屋一般都只有使用權(quán)。”市建委熱線的工作人員解釋道。
小產(chǎn)權(quán)房有產(chǎn)權(quán)證無法過戶
林女士多年前在寶安買了一套房，80多平米才16萬元，之所以便宜，是因?yàn)樵撎追慨a(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，而且，當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)屬于一家公司，由公司一位股東賣給她，由于無法辦理正規(guī)的過戶手續(xù)，該股東直接將產(chǎn)權(quán)證件等資料交給林女士，拿錢走人。后來，這家公司破產(chǎn)倒閉，股東們也不知去向，如今林女士拿著一套寫著別人名字的房產(chǎn)，不知如何是好。
小產(chǎn)權(quán)房過戶拆遷沒保障
身為城鎮(zhèn)居民，卻購買了一套農(nóng)村房屋，并在當(dāng)?shù)貙?shí)施土政策的特殊情況下辦理了過戶。 過戶后，又把戶口遷入了所購房屋。“這房子就是我的。”諸城市的趙愛玲本以為鐵板釘釘?shù)氖?，卻在舊村改造中起了波折。面對(duì)巨大的拆遷利益，原房主別煥法反悔了，起訴房管部門及趙愛玲房屋過戶無效。雖然趙愛玲指責(zé)別煥法不守誠信，但在經(jīng)歷一審、二審和再審之后，她卻敗了訴。因?yàn)榉烧叨加幸?guī)定：農(nóng)民住宅不得向城市居民出售、有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 趙愛玲遭遇了買小產(chǎn)權(quán)房的后遺癥。
溫馨提示：
購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住宅不受法律保護(hù)
根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。集體土地的用途目前主要有兩種：一是作為宅基地供農(nóng)民居住;二是作為農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。而在國家對(duì)集體土地進(jìn)行征收前，集體土地是不能在市場(chǎng)上自由流通的。所以相對(duì)于普通商品房產(chǎn)權(quán)而言，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋如果僅從法律層面上來看，交易受到限制，是不能買賣的，而且購買類似的住宅后，是不受到保護(hù)的。
