小產(chǎn)權(quán)房一直是中國城市發(fā)展的一塊心病。小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，沒有房產(chǎn)證，但為何這么多百姓樂意購買小產(chǎn)權(quán)房?11日國土資源部部長稱，今年國家將會(huì)大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房。
什么是小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房價(jià)格的1/3甚至更低。
小產(chǎn)權(quán)房清理的序幕拉開?
2月底，北京法院判處了一例國土官員對小產(chǎn)權(quán)房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)人曹建明對水岸江南的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。該案為國土部督辦案件，此案亦被一些關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問題的人士解讀為小產(chǎn)權(quán)房治理從“打雷”開始“下雨”。
日前，國土部徐部長在列席十一屆全國人大五次會(huì)議時(shí)表示，過去多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產(chǎn)權(quán)房的非法性，但小產(chǎn)權(quán)房的面積卻越來越大。今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。
小產(chǎn)房全該何去何從呢?
國土部徐部長是在列席十一屆全國人大五次會(huì)議時(shí)作上述表示的。在過去的多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產(chǎn)權(quán)的非法性，但小產(chǎn)權(quán)房的面積卻越來越大。他坦言，小產(chǎn)權(quán)房由來已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。對于今年小產(chǎn)權(quán)房的工作，他表示將在調(diào)查研究、清理試點(diǎn)和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會(huì)嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政，而此次試點(diǎn)是為將來大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。
小產(chǎn)權(quán)遍布全國各大城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結(jié)合部，是中國房地產(chǎn)行業(yè)一大盛景。中國的小產(chǎn)權(quán)房總規(guī)模到底有多大，目前各方都沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)。根據(jù)機(jī)構(gòu)初步估算，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。但也有券商研究團(tuán)隊(duì)聲稱，小產(chǎn)權(quán)房總面積相當(dāng)于住房總面積的25%。而據(jù)地產(chǎn)商潘石屹的透露，北京的小產(chǎn)權(quán)房涉及的家庭就超過30萬戶。
對于如此龐大的存量，清理工作艱難。其合理的解決途徑可能只有一個(gè)：已住進(jìn)去的小產(chǎn)權(quán)房住戶，繳納相關(guān)稅款后，其房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)正。因?yàn)樯唐贩康氖褂猛恋兀钦魇者^來后一級(jí)市場出售給地產(chǎn)商的，本身所含的土地出讓金收益，其實(shí)就是地產(chǎn)稅，不過是70年一次性收清而已。而小產(chǎn)權(quán)房，是城郊農(nóng)民自建住宅賣給城里人的住房，漏掉的就是土地出讓金一項(xiàng)。二者區(qū)別，不過如此。
目前各方熱議的房地產(chǎn)稅，本質(zhì)應(yīng)該是交易稅，而非財(cái)產(chǎn)稅。因?yàn)橹袊?cái)稅體系是中間稅為主的財(cái)稅體系，財(cái)產(chǎn)稅征收的成本極高，稅務(wù)局只能是當(dāng)商品房轉(zhuǎn)讓過戶的時(shí)候，讓房主一次性繳清。
對于小產(chǎn)權(quán)房，無論是土地出讓金，還是后來的房地產(chǎn)稅，都處于地方財(cái)稅征收范疇以外。在目前土地出讓收益日益枯竭的今天，商品房的房地產(chǎn)稅征收成本又極其高昂，小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模又過大，繳納稅款后轉(zhuǎn)正應(yīng)該是地方政府的合理選擇。這個(gè)稅款當(dāng)然不可能太高，但也不會(huì)太低，否則就是讓商品房消費(fèi)者不平衡。怎么平衡其中關(guān)系，是考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政經(jīng)驗(yàn)。
清理“小產(chǎn)權(quán)房”的問題 除了遵循法律之外，重點(diǎn)還需權(quán)衡各方利益
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡先生分析表示：從物權(quán)法的角度分析，由于對應(yīng)的土地使用權(quán)不能正常交易，小產(chǎn)權(quán)房屬于“不完全產(chǎn)權(quán)”的不動(dòng)產(chǎn)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，在城鄉(xiāng)二元體制短時(shí)間內(nèi)難于改變的前提下，清理“小產(chǎn)權(quán)房”過程中除了遵循現(xiàn)行法律之外，重點(diǎn)還需平衡各方利益。具體清理辦法包括：
(1)建設(shè)過程中，如果小產(chǎn)權(quán)房符合農(nóng)民集體土地使用制度，有利于土地節(jié)約集約利用，并給與農(nóng)民集體合理合法的補(bǔ)償，可以嘗試通過租賃方式實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房權(quán)力的轉(zhuǎn)移;同時(shí)，可將此類住房納入城市保障房建設(shè)計(jì)劃之中，解決當(dāng)前社會(huì)發(fā)展面臨的主要問題。
(2)建設(shè)過程中，如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節(jié)約集約利用，或者農(nóng)民集體未得到合理合法的補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目需要堅(jiān)決予以撤銷。
胡先生指出，出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”，以及清理“小產(chǎn)權(quán)房”面臨較大困難的根源在于我們當(dāng)下土地制度的城鄉(xiāng)二元體制。所以要想徹底解決小產(chǎn)權(quán)房等一系列問題的關(guān)鍵，在于大膽進(jìn)行相關(guān)制度的改革和創(chuàng)新，打破城鄉(xiāng)二元制度結(jié)構(gòu)，加速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。
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