近年房價持續(xù)上漲，越來越多的人感嘆買不起房，小產(chǎn)權(quán)房就憑借其低價優(yōu)勢異軍突起。那么，小產(chǎn)權(quán)房是什么?小產(chǎn)權(quán)房可以上市交易嗎?購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險?
一、小產(chǎn)權(quán)房是什么?
“小產(chǎn)權(quán)房”一般是指在農(nóng)村集體土地上，由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的章以證明其權(quán)屬，故又稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只有市、縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)才有權(quán)對房地產(chǎn)登記發(fā)證，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府沒有權(quán)利辦理房地產(chǎn)登記并發(fā)證。即便持有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，也不受法律的保護(hù)。因此，“小產(chǎn)權(quán)”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)。
盡管如此，在不斷攀升的房價壓力下，一部分因為房價高漲而無法滿足住房需求的人，目標(biāo)自然流向“小產(chǎn)權(quán)房”。另一方面，城市郊區(qū)的農(nóng)民地少人多，腳下土地僅能維持溫飽，又沒有其他發(fā)展的機會，通過賣地、搞房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行致富是他們迫切的愿望。再次，國家行政管理和法律監(jiān)管機制的缺失也是促使“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象形成的重要原因。對于城市的商品房開發(fā)，國家已經(jīng)形成了相對完善的監(jiān)管機制。但是對于農(nóng)村集體土地整體而言，更大的決定權(quán)力還在于農(nóng)村地方鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府甚至是村委會。正是這幾個方面的原因助長了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。
一般來說，下列房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房：
(一)占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。
(二)在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
(三)在軍隊享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房可以上市交易嗎?
依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
二、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險
1、法律風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟途徑就非常有限。
2、政策風(fēng)險。購買在建小產(chǎn)權(quán)房的情況下，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。
3、房屋質(zhì)量風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
4、所有權(quán)風(fēng)險。由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，購房者也就無法取得房屋所有權(quán)。
