小產(chǎn)權(quán)房，又稱農(nóng)民房，它并不是一個(gè)法律上的概念，只是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指農(nóng)民未繳納土地出讓金等費(fèi)用，在自家宅基地或農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。其房產(chǎn)證少數(shù)為國家房產(chǎn)部門頒發(fā)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)、鎮(zhèn)或街道政府、村民委員會(huì)或村民小組或某公司頒發(fā)。有的連當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)政府、村民委員會(huì)或村民小組頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產(chǎn)權(quán)證的房屋。
由于市場經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化節(jié)奏的加快，大量農(nóng)村勞動(dòng)力都涌向城市成為農(nóng)民工，特別是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的深圳，其農(nóng)民工的數(shù)量甚至超過當(dāng)?shù)爻＞尤丝凇６r(nóng)民工在城市的地位又十分低微，收入不高且生活艱辛，為節(jié)省開支能攢點(diǎn)錢回家過年，想租住商品房一類的房屋可以說是望而生畏。正是基于這樣的現(xiàn)實(shí)，使得租賃價(jià)格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房屋的出租就成了農(nóng)民工的唯一首選。
房屋租賃關(guān)系是我國經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一部分，其健康穩(wěn)定的發(fā)展是保障我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)可持續(xù)性發(fā)展的一個(gè)重要方面?？v觀現(xiàn)實(shí)生活中小產(chǎn)權(quán)房的房屋租賃，租賃雙方一般對房屋租賃合同的約定內(nèi)容，往往則重于租賃物的交付使用及租賃期限、租金的多少以及租金的支付時(shí)間等問題，對于小產(chǎn)權(quán)房而不符法定的房屋出租條件以及該小產(chǎn)權(quán)房是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格等事宜則未能引起重視，而這些未能引起租賃雙方重視的相關(guān)問題又恰恰是小產(chǎn)權(quán)房屋租賃合同中存在較大風(fēng)險(xiǎn)的問題，一旦引起糾紛，不但不容易處理，還有可能導(dǎo)致租賃雙方陷入曠日持久的訴訟。故筆者認(rèn)為有必要對此作些觸及。
一、因未能依法取得房屋所有權(quán)證的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：文某某夫婦將其原有的三層房屋拆除后重建成15層的樓房，因該15層的樓房是未獲相關(guān)行政管理部門審批同意而建，故其擁有的房屋所有權(quán)證仍然是原三層房屋的所有權(quán)證。某公司于2010年5月與文某某夫婦簽訂租賃合同一份，約定由某公司承租文某某夫婦該房屋的第八層作為公司辦公用房，同時(shí)約定了租期、租金的支付時(shí)間與數(shù)額，以及未經(jīng)出租方同意承租方不得轉(zhuǎn)租與違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，某公司一邊準(zhǔn)備公司籌建的申報(bào)資料一邊裝修房屋，待房屋裝修完畢到工商部門申報(bào)并遞交公司成立登記的資料時(shí)，因沒有房屋租賃證而未能通過工商登記遂引發(fā)糾紛?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)第53條規(guī)定，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第61條同時(shí)規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第5條也規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。上述法律規(guī)定表明，房屋出租，出租人必須是擁有該出租房屋所有權(quán)證書、并依法享有對該出租房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的權(quán)利人。但現(xiàn)實(shí)生活中處于城市中的小產(chǎn)權(quán)房，由于其自身的特殊性大多數(shù)屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門申請登記并獲得通過，也就無從獲得房屋所有權(quán)證書。而《房地產(chǎn)管理法》第53條又明確規(guī)定“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”故此，沒有獲得房屋所有權(quán)證書的小產(chǎn)權(quán)房對外出租，我國法律是不予認(rèn)可的。更何況《城市房屋租賃管理辦法》第6條明確規(guī)定“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。”《城市房屋租賃管理辦法》第13條還規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。第17條同時(shí)規(guī)定，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，《房屋租賃證》作為經(jīng)營場所合法的賃證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
很顯然，未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房在出租過程中，不僅辦不到《房屋租賃證》，而且也不能作為承租人從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)和用于居住的合法場所。因此，未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房的租賃行為是不受我國法律所保護(hù)的，一旦引起糾紛，必然導(dǎo)致租賃合同無效。其法律風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。
二、未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：蔡某某三人將其自建的暉X大廈(有歷史遺留違法建筑申報(bào)材料)經(jīng)與承租方周某某、呂某某協(xié)商出租給周某某、呂某某開辦商場，雙方簽訂的租賃合同約定了租期、租金支付與違約責(zé)任等。在簽訂租賃合同后，承租方便進(jìn)場裝修。由于當(dāng)?shù)毓蚕啦块T認(rèn)為該出租標(biāo)的物——暉X大廈違反了《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第11條的規(guī)定，遂對其下達(dá)了《責(zé)令限期整改通知書》。由此，租賃雙方引發(fā)了租賃合同效力之爭議。
該出租標(biāo)的物系按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的，其3層以上的商住樓已通過消防安全驗(yàn)收，但1-3層的消防安全驗(yàn)收需待其商業(yè)功能確定后，由業(yè)主或出租方向公安消防部門申報(bào)消防安全驗(yàn)收。然本案的出租方蔡某某三人在與周某某、呂某某簽訂租賃合同前并未向公安消防部門申報(bào)該大廈1-3樓層的消防安全驗(yàn)收。我國《消防法》第13條規(guī)定， 依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
第15條還規(guī)定，公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防安全檢查。
公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對該場所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。
最高人民法院( [2003]民一他字第11號)《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》(以下簡稱 [2003]民一他字第11號)也規(guī)定，關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
依上述法律規(guī)定與司法解釋而言，雖然小產(chǎn)權(quán)房并不是必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋，但小產(chǎn)權(quán)房的出租除租用者為自身居住之外的用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，承租人就必須向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查并經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，方可承租經(jīng)營。依 [2003]民一他字第11號之規(guī)定，租賃標(biāo)的物的小產(chǎn)權(quán)房雖然經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件，但由于小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑性質(zhì)而未能取得房屋所有權(quán)證，故當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)在對承租小產(chǎn)權(quán)房開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所進(jìn)行消防安全驗(yàn)收時(shí)，為杜絕安全隱患，必然要對小產(chǎn)權(quán)房的消防安全同時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，一旦小產(chǎn)權(quán)房的消防安全驗(yàn)收不合格時(shí)，承租方因不能達(dá)到其經(jīng)營賓館、飯店、商場之目的，繼續(xù)履行租賃合同只能說是空中樓閣。因此，小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
三、因?qū)儆谶`法建筑而未經(jīng)竣工驗(yàn)收的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上(占地面積約1800平方米)建造一棟工業(yè)廠房，經(jīng)多次申報(bào)而未能獲批。2003年8月，村委會(huì)經(jīng)集體討論后決定自建，該工業(yè)廠房于當(dāng)年11月完工并投入使用，事實(shí)上是將該工業(yè)廠房租賃給了某電子公司作生產(chǎn)用房。租賃期限為十年，若遇政府強(qiáng)制性拆遷等不可抗力因素，雙方各自享有政府拆遷補(bǔ)償50%的權(quán)利。2005年深圳市因農(nóng)村城市化，該1800平方米的工業(yè)廠房土地要轉(zhuǎn)為國有雙方因而產(chǎn)生租賃合同效力之爭議?！吨腥A人民共和國建筑法》第61條規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。而現(xiàn)實(shí)生活中用于出租的小產(chǎn)權(quán)房，大多數(shù)屬于違法建筑是未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的、不得交付使用的房屋。有的雖有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未能依建設(shè)工程規(guī)劃許可證建房，而是超建(超層或超面積)以至不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收。有的則根本沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證而是違建與偷建，根本就不可能進(jìn)行竣工驗(yàn)收。故此，依《城市房屋租賃管理辦法》第6條“屬于違法建筑的房屋不得出租”之規(guī)定，結(jié)合我國《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規(guī)定，這類小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閷儆谶`法建筑而未經(jīng)竣工驗(yàn)收，其租賃合同依法自始無效。既然類似租賃合同依法自始無效，該租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然就同時(shí)并存。
綜合以上分析，小產(chǎn)權(quán)房租賃合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)切不可小視。
