“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
三中全會公報提出同意集體土地入市流轉問題，這讓很多人誤解小產權房將迎來銷售高峰，有些潛在購房人也躍躍欲試，期待小產權房政策松綁。但筆者以為，小產權房購買政策風險極大，萬不可冒然入市。
一、最新政策
十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
二、政策解讀
1、集體土地入市流轉限經營性用地，須符合規劃和用途管制。換言之，集體土地并非完全的由集體經濟組織自行決定用地性質，需要符合政府規劃和用途管制;住宅用地(宅基地)非經營性用地，所以不能入市。
2、集體土地流轉，不能沖破耕地紅線，土地利用應在城鄉統一規劃下進行。
3、集體土地的產權確認，包括宅基地使用權確認、發證工作已經有計劃的開始，這是三中全會的最重要的政策突破口。筆者以為其用意是盤活農村土地資產，開啟農村金融(土地的抵押貸款)，為新農村建設注入資金和活力。
4、新的土地政策要防止大范圍的農民土地流失，制造新的貧富不均，防止利益集團吞噬農村土地資產這塊最后一片凈土。
三、小產權房轉正的阻力
1、地方政府阻力：在過去的土地出讓模式下，小產權房勢必擠壓地方政府土地收入，所以歷來是受地方打壓嚴重的。
2、銀行等房地產利益相關方的阻力：小產權房一旦解套，勢必對房價構成劇烈打壓，導致銀行貸款抵押資產縮水，欠貸逃貸現象大增，銀行不良資產增加、金融風險增加。
四、小產權房轉正的風險
1、政策風險：一旦允許小產權房轉正或者在一定的限定條件下轉正(比如追繳土地出讓金)勢必引起再建小產權房的風潮，會導致集體經濟組織為謀利而違反土地利用整體規劃進行違規建設導致耕地紅線受到沖擊。
2、社會穩定風險：集體經濟組織在目前監督機制不完善的格局下，很容易在建設開發銷售小產權房的過程中滋生腐敗，嚴重侵犯農民權益，失地農民如果沒有完善的社會保障，會不會誘發社會動蕩?
五、政府對于小產權房未來的解決辦法探討
綜上所述，小產權房轉正的可能性很小，那么，對于現有已銷售的小產權房該如何處理呢?筆者以為政府可能有如下的辦法。
1、對于已售、在建的不符合土地利用整體規劃，屬于違法占用耕地的，要進行強制拆除，購買人的經濟損失由土地出售方(集體經濟組織)和開發商給予補償。
2、對于不違反土地利用規劃，由村、鄉基層政府確認使用權利的，給予默認，但不會允許辦理獨立產權證(可能以集體證的形式存在)，所以也就無法抵押、流轉。這樣做既不與三中全會的精神違背，符合憲法和物權法，又在一定程度上限制了小產權房的出售，從而限制其再開發建設的積極性。
