離婚后，張某將原本屬于自己名下一處物業(yè)賣給了陸某，而這時(shí)，張某的前夫黃某卻表示，房產(chǎn)并不屬于張某，要求阻止房產(chǎn)過戶，這其中究竟誰對誰錯(cuò)？
[案件回放]
2005年7月初，張某與前夫黃某協(xié)議離婚，約定將雙方在婚姻存續(xù)期間購買的位于廣州市的某房產(chǎn)歸兩子女所有，暫由黃某管理，待兩子女成年后由子女管理。簽訂協(xié)議后，雙方尚未辦理轉(zhuǎn)名至子女名下的手續(xù)。
但由于經(jīng)濟(jì)困難，張某又改變了主意，決定將仍在自己名下的這套物業(yè)轉(zhuǎn)讓出去。2007年8月，陸某通過中介公司介紹，向張某交付了2萬元定金，第二天，簽訂了房屋買賣合同，約定原告向被告購買上述房產(chǎn)。
合同簽訂后，當(dāng)天雙方到房管部門遞交了房產(chǎn)過戶文件，領(lǐng)取了受理回執(zhí)，陸某向張某支付了首期款，張某將房屋交付給陸某使用。黃某得知后，申請某區(qū)人民法院查封了該房產(chǎn)，并要求張某將房產(chǎn)過戶到其兩名子女名下，以致該房產(chǎn)最終未成功過戶更名至原告名下。陸某向某區(qū)人民法院起訴，他認(rèn)為，既然房管局都已經(jīng)接受了遞件，這就證明交易是可行的，他要求張某繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理過戶手續(xù)，并按照房款總額的每日千分之一支付違約金。
[是非對錯(cuò)]
開庭時(shí)，法院通知黃某作為第三人參加訴訟。庭審中，原告陸某稱自己不知道被告張某與第三人離婚的事實(shí)，屬于善意第三人，要求繼續(xù)履行合同，中介公司未盡責(zé)審查被告身份及房屋產(chǎn)權(quán)情況，存在過錯(cuò)，應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。被告稱同意繼續(xù)履行合同，但不同意支付違約金，并稱已經(jīng)告知中介公司房屋存在贈(zèng)與問題，但中介公司說先不要與原告說，所以未告訴原告。雖然與第三人簽訂了贈(zèng)與房產(chǎn)給子女的協(xié)議，但現(xiàn)因生活困難，只能出售房屋，且房屋系個(gè)人出資購買，所以有權(quán)出售。第三人稱，該房產(chǎn)屬于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻共有，他不知道也不同意出售房屋，其兩名子女也不同意出售房屋，原告和被告串通損害其兩名子女利益。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該房產(chǎn)屬于夫妻共有房產(chǎn)，離婚時(shí)并未約定歸被告?zhèn)€人所有，約定歸兩名子女所有，但尚未辦理過戶至子女名下的手續(xù)，故仍屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榈谌瞬煌獬鍪郏苑课葙I賣合同無效。最后法院判決駁回原告的全部訴訟請求。
[專家提醒]
專家認(rèn)為，這個(gè)案件給我們的啟示是，本案訟爭房產(chǎn)的房產(chǎn)證是被告一個(gè)人的名字，已經(jīng)由其單方完成了遞件手續(xù)，一般情況下，被告單方簽約是有效的，但如果夫妻離婚或正在鬧離婚，則單方簽約就無效，這比較符合情理，相關(guān)判例不少。
作為買房人，應(yīng)盡量要求夫妻雙方簽名或確認(rèn)合同有效或要求未到現(xiàn)場的一方出具委托書，或通過手機(jī)電話錄音方式征求未到場一方對簽約的確認(rèn)（用自己的手機(jī)，以便保留證據(jù)）。如果是離婚的夫妻，要求其出示離婚判決書或經(jīng)公證或民政局確認(rèn)的離婚協(xié)議，如協(xié)議約定歸一方所有的房產(chǎn)即可以由其單方簽約出售，否則要求兩人共同簽約。此外，對于離婚的人士來說，如果協(xié)議將房產(chǎn)贈(zèng)與給孩子，應(yīng)該盡快過戶至孩子名下，否則管理房產(chǎn)的一方可以轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)拿錢。
