我國(guó)政府在推行住房分配貨幣化改革的過(guò)程中，面對(duì)進(jìn)入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，國(guó)民生產(chǎn)總值不高，絕大多數(shù)人都是中低收入家庭的情況，政府將經(jīng)濟(jì)適用住房作為主體，來(lái)滿足社會(huì)大眾的住房需求;并且作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的一種手段：針對(duì)當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)低速增長(zhǎng)期，需要通過(guò)新的措施來(lái)推動(dòng)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。自經(jīng)濟(jì)適用住房政策推行以來(lái)，雖然取得了較大成效，但也反映出一些不足。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房糾紛也層出不窮，法院在受理類似案件時(shí)面臨著一定的挑戰(zhàn)——如何更好地解決糾紛，化解矛盾，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。而在經(jīng)濟(jì)適用房糾紛不斷出現(xiàn)的同時(shí)，適當(dāng)發(fā)展其他保障性住房，則可以達(dá)到減少經(jīng)濟(jì)適用房糾紛的目的。并且從另一方面講，發(fā)展其他保障性住房能夠更好地解決群眾住房問(wèn)題。在重慶市解決民生十大問(wèn)題當(dāng)中，第一項(xiàng)便提出了建設(shè)3000萬(wàn)平方米的租房，解決50多萬(wàn)戶中低收入群眾住房困難，這正符合了人民對(duì)于住房的強(qiáng)烈要求。在公租房建設(shè)的具體操作上，應(yīng)建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，從點(diǎn)線面上切實(shí)推進(jìn)公租房建設(shè)。
一、我院審理經(jīng)濟(jì)適用房案件的價(jià)值取向及指導(dǎo)意義
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它的性質(zhì)是社會(huì)保障性，并且兼具經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。[①]適用性，是指不能降低房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)，并且要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排。
經(jīng)濟(jì)適用房由于其經(jīng)濟(jì)性和適用性，從其誕生之初就決定了其將被眾多人群所追捧。而僧多粥少的局面必將引起一系列的糾紛。和全國(guó)大環(huán)境一樣，我院也受理了一系列的經(jīng)濟(jì)適用房糾紛案件。
截至目前，我院已受理經(jīng)濟(jì)適用房案件11件。這11件案件的糾紛來(lái)由，主要是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)資格與享有經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)資格者之間簽訂了轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議而引起。購(gòu)買者支付出賣者協(xié)議定金，并且各期房款也是購(gòu)買者以出賣者的名義交納，后由于房?jī)r(jià)上漲，出賣者拒不履行轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議中約定的義務(wù)，愿意返還定金及購(gòu)買者所交納的房款。而購(gòu)買者由于與出賣者簽訂轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議而喪失了購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。購(gòu)買者不同意出賣者“撕毀”轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議，遂發(fā)生了經(jīng)濟(jì)適用房糾紛。我院受理的這11件案件，其中調(diào)解后撤訴結(jié)案8件，判決結(jié)案3件，因不服判決而提起上訴的案件，二審法院均維持了我院判決。經(jīng)調(diào)解后撤訴的案件，雙方當(dāng)事人均實(shí)現(xiàn)了雙贏，社會(huì)矛盾得到了化解。
而處理此類案件的判決方式，法院主要從買受方的信賴?yán)鎿p失出發(fā)，確認(rèn)轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效且出賣方賠償買受方損失，這在一定程度上也起到了定紛止?fàn)幍淖饔谩Ｅ袥Q房屋轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的依據(jù)在于當(dāng)事人在限制期內(nèi)達(dá)成的轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議，侵犯了國(guó)家的社會(huì)(住房)保障體制和其他符合條件的城市低收入家庭的購(gòu)房權(quán)利，損害了社會(huì)公共利益，據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱“合同法”)第五十二條“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……(四)損害社會(huì)公共利益……”的規(guī)定，雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效合同。在我院受理的這些案件當(dāng)中，原告與被告雖然當(dāng)時(shí)達(dá)成了協(xié)議，是雙方的真實(shí)意思表示，但他們達(dá)成的協(xié)議違反了法律的規(guī)定，即損害了社會(huì)公共利益，侵犯了國(guó)家的住房保障體制，并且從法律的教育功能看，判決雙方達(dá)成的協(xié)議無(wú)效能夠更好地規(guī)范市場(chǎng)交易主體的行為。從我院判決協(xié)議無(wú)效的社會(huì)效果來(lái)看，判決協(xié)議無(wú)效使得經(jīng)濟(jì)適用房案件數(shù)量沒(méi)有增加，較好地起到了定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>
判決出賣方賠償買受方信賴?yán)鎿p失則基于《合同法》第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。” 過(guò)錯(cuò)方賠償對(duì)方所受到的損失即信賴?yán)鎿p害賠償責(zé)任需具備構(gòu)成一般民事責(zé)任的四個(gè)基本要件，即締約一方的信賴?yán)媸艿綋p害;另一方違反契約義務(wù);違反契約義務(wù)的一方當(dāng)事人具有主觀過(guò)錯(cuò);違反契約義務(wù)的一方當(dāng)事人具有的主觀過(guò)錯(cuò)與信賴?yán)娴膿p害結(jié)果有直接的因果關(guān)系。信賴?yán)尜r償方承擔(dān)的責(zé)任是基于誠(chéng)實(shí)信用原則和公平觀念所規(guī)定的特別責(zé)任，賠償權(quán)利人必須具備“合理?xiàng)l件”和“正當(dāng)理由”才可以請(qǐng)求。我院受理的這11起經(jīng)濟(jì)適用房糾紛案件，原告即賠償權(quán)利人在與被告簽訂轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，是基于對(duì)被告的信任。而被告后來(lái)拒不履行轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議中約定的義務(wù)，違反了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則。在判決轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的情況下，被告理應(yīng)對(duì)原告的損失進(jìn)行賠償。對(duì)原告的損失進(jìn)行賠償，除了直接損失必須進(jìn)行賠償外，還應(yīng)賠償信賴?yán)鎿p失，也就是原告所付出的機(jī)會(huì)成本，原告因與被告簽訂轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議而喪失了認(rèn)購(gòu)其他住房的機(jī)會(huì)。從判決被告賠償信賴?yán)鎿p失的社會(huì)效果來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房案件數(shù)量明顯減少，社會(huì)大眾能夠理性地選擇住房、購(gòu)買住房，社會(huì)矛盾得到了化解。
我院之所以判決協(xié)議無(wú)效并賠償信賴?yán)鎿p失，是基于更好地規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方的行為，避免糾紛出現(xiàn)這一直接目的。而更深層次上的，則最終是為了維護(hù)住房保障體制，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義而考量，并最終指導(dǎo)司法實(shí)踐。
第一，發(fā)生法律效力的經(jīng)濟(jì)適用房裁判結(jié)果可以指導(dǎo)交易雙方當(dāng)事人行為。這些裁判結(jié)果相關(guān)的人和事大都有典型和復(fù)雜的特征。從一定意義上說(shuō)，生效裁判結(jié)果是統(tǒng)一意見(jiàn)，解決問(wèn)題的良好辦法。當(dāng)某一法院案例與產(chǎn)生生效裁判結(jié)果的案件相同或者類似時(shí)，遵從產(chǎn)生生效裁判結(jié)果的案件認(rèn)定事實(shí)和適用法律的方法來(lái)解決此類案件面臨的問(wèn)題，就能夠達(dá)到排除非議，統(tǒng)一看法的目的。如果當(dāng)事人不服裁判結(jié)果，就可以法院生效裁判結(jié)果來(lái)向他解釋，這樣就減少了當(dāng)事人的訟累，進(jìn)而避免審判資源的浪費(fèi)，從而節(jié)省了訴訟時(shí)間和成本。
第二，發(fā)生法律效力的經(jīng)濟(jì)適用房裁判結(jié)果可以作為法院內(nèi)部判案的參考。發(fā)生法律效力的裁判結(jié)果是連接法律與事實(shí)之間的紐帶，這比抽象的法律規(guī)范更能保證對(duì)法律的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，從而減少司法實(shí)踐中因?qū)Ψ傻牟煌J(rèn)識(shí)而引起的同案不同判現(xiàn)象的出現(xiàn)。所以將經(jīng)濟(jì)適用房裁判結(jié)果作為法院內(nèi)部判案的參考，就可以在一定程度上統(tǒng)一司法裁判的尺度。發(fā)生法律效力的裁判結(jié)果的作用在于能夠?yàn)榉ü僭趯徟芯唧w案件的過(guò)程中提供最直觀、最具體同時(shí)也最充分的“模板”，也就是在一定范圍內(nèi)促進(jìn)了法律的統(tǒng)一適用。
第三，發(fā)生法律效力的經(jīng)濟(jì)適用房裁判結(jié)果可以指引政府相關(guān)職能部門完善法律制度，從源頭防止糾紛的發(fā)生，從而最大限度地發(fā)揮政府“事前預(yù)防”的職能。因?yàn)橐粋€(gè)經(jīng)濟(jì)適用房案件所顯示出的問(wèn)題有很多，諸如主體審核不嚴(yán)，轉(zhuǎn)讓把關(guān)疏漏等，一旦源頭沒(méi)控制好，以后帶來(lái)的損失將會(huì)很大，所以需要切實(shí)有效地發(fā)揮事前預(yù)防職能。
我院審理的經(jīng)濟(jì)適用房案件，通過(guò)判決協(xié)議無(wú)效及賠償信賴?yán)鎿p失，在一定程度范圍內(nèi)維護(hù)了住房保障體制，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)公平正義，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。但它畢竟是一種事后救濟(jì)手段。而一個(gè)社會(huì)要想長(zhǎng)期保持穩(wěn)定和諧，還需要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房糾紛進(jìn)行事前預(yù)防。只有堅(jiān)持事前預(yù)防與事后救濟(jì)相結(jié)合，才能使社會(huì)長(zhǎng)治久安。事前預(yù)防的重點(diǎn)在于政府各項(xiàng)制度的建立與健全。基于此，法院應(yīng)對(duì)政府提供司法建議，協(xié)助政府發(fā)揮預(yù)防職能，建議政府從健全制度、深化管理及加強(qiáng)立法三方面著手，通過(guò)政府的行為來(lái)減少經(jīng)濟(jì)適用房糾紛的發(fā)生，進(jìn)而達(dá)到社會(huì)和諧穩(wěn)定的目的。
二、提供司法建議，協(xié)助政府發(fā)揮預(yù)防職能，減少經(jīng)濟(jì)適用房糾紛
(一)完善審核與轉(zhuǎn)讓制度，預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房糾紛發(fā)生
首先是買房者資格審查問(wèn)題。作為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的重要條件之一,是不擁有住房或者是家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。然而在現(xiàn)實(shí)中,存在著購(gòu)買人拿著隨意就在單位開到的沒(méi)有住房的證明來(lái)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，而符合購(gòu)房條件的購(gòu)買人因?yàn)閿?shù)量原因購(gòu)買不到經(jīng)濟(jì)適用房的情況。因此,要解決購(gòu)房人資格的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)完善以下兩點(diǎn)制度。
一是完善補(bǔ)救制度。通常情況下不具備經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)資格的人與具有購(gòu)房資格的人私相達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后大多是規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房主管部門追回已購(gòu)住房或者由購(gòu)買人按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款,并可以建議認(rèn)購(gòu)人所在單位對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行處分。但是如果只是按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款也存在弊端,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性使得就算購(gòu)房者補(bǔ)足了價(jià)款也可能還有富足，并且補(bǔ)足價(jià)款難以形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。尤其是對(duì)購(gòu)有多套的購(gòu)買者,對(duì)國(guó)家而言形成了資源浪費(fèi)，對(duì)中低收入家庭而言則陷入了買房困難的境地。所以對(duì)于私相轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的情況，筆者認(rèn)為還是應(yīng)當(dāng)追回已購(gòu)房屋或者實(shí)行雙罰制,對(duì)買賣雙方進(jìn)行行政罰款或者責(zé)令購(gòu)買者補(bǔ)足比市場(chǎng)價(jià)略高的房款使得購(gòu)買者無(wú)利益可言,同時(shí)要求購(gòu)買者賠償開發(fā)商在出售此套經(jīng)濟(jì)適用房中的成本消耗和時(shí)間損失,只有這樣才能有效地防范經(jīng)濟(jì)適用房私相轉(zhuǎn)讓的行為發(fā)生。
二是產(chǎn)權(quán)公示制度的完善。建立網(wǎng)上查詢審核制度,以利于開發(fā)商查詢購(gòu)房人是否有住房或者是住房面積是否超過(guò)人均標(biāo)準(zhǔn)。是否具有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,不能只看單位開的證明,還要看購(gòu)房人的實(shí)際收入水平，諸如個(gè)人所得稅繳納情況等，由此也可以明確開發(fā)商的責(zé)任。[②]如果是開發(fā)商在資格問(wèn)題上認(rèn)定不當(dāng),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任,但這需要相關(guān)機(jī)構(gòu)加以協(xié)助明確其責(zé)任。所以，通過(guò)完善產(chǎn)權(quán)公示制度可以杜絕不正當(dāng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房情形的發(fā)生。
其次是經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。對(duì)于轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,這就要求建立嚴(yán)格可查詢的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓備案制度,以利于準(zhǔn)確地查明購(gòu)房人購(gòu)入或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的情況,防范購(gòu)房人再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房用來(lái)肆意炒房。現(xiàn)實(shí)生活中有的人利用了轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)足出讓金部分后，其原始價(jià)值還是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的特點(diǎn)進(jìn)行倒賣,為了防止購(gòu)房人利用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)進(jìn)行炒房,除對(duì)購(gòu)入經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓作出硬性規(guī)定外,政府啟動(dòng)回購(gòu)政策就顯得極其重要。由于啟動(dòng)回購(gòu)政策涉及一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,這就需要一整套完備的法律制度來(lái)進(jìn)行支撐。政府應(yīng)建立專業(yè)部門處理回購(gòu)事項(xiàng),同時(shí)規(guī)定法定回購(gòu)的價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn),回購(gòu)資金的發(fā)放方式、存放方式及保值方式,并制定回購(gòu)的房屋再次按經(jīng)濟(jì)適用房出售的價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)。政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的益處是,回購(gòu)的房屋政府可以再次作為經(jīng)濟(jì)適用房出售或作為公租房進(jìn)行配租,以實(shí)現(xiàn)國(guó)家福利的最大效益化。
(二)深化經(jīng)濟(jì)適用房主體、價(jià)格和售后管理，提高管理效能
經(jīng)濟(jì)適用房作為國(guó)家調(diào)控住房市場(chǎng)的主要方法，其運(yùn)行結(jié)果在很大程度上取決于政府管理的水平和效能。經(jīng)濟(jì)適用房的管理主要包括以下部分：
1、經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)人資格管理。經(jīng)濟(jì)適用房包括的政府福利補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的有限性決定了經(jīng)濟(jì)適用房的供不應(yīng)求，所以嚴(yán)格審核申請(qǐng)人資格就是確保經(jīng)濟(jì)適用房制度合理運(yùn)行的重要途徑。按照當(dāng)前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的一般規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房大概要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、公示、輪候、購(gòu)買等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，而其中最為重要的環(huán)節(jié)是審核申請(qǐng)人的家庭經(jīng)濟(jì)狀況。因?yàn)槲覈?guó)目前還沒(méi)有建立起完善的個(gè)人收入查詢體系，所以對(duì)申請(qǐng)人的家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核就不能夠確保完全準(zhǔn)確，為此在對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行核查時(shí)，就需要審批部門與申請(qǐng)人所在基層組織緊密協(xié)作，查清申請(qǐng)人的真實(shí)家庭經(jīng)濟(jì)狀況。
2、經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格管理。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格遵循政府指導(dǎo)定價(jià)。確定經(jīng)濟(jì)適用住房的指導(dǎo)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保障民生為基本原則，并且要與同一地域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持一定的價(jià)格差，切實(shí)體現(xiàn)政府給予中低收入家庭的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分組成。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度，應(yīng)該由政府價(jià)格主管部門會(huì)同相關(guān)組織在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。
3、經(jīng)濟(jì)適用房的售后管理。從理論上說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該不能用來(lái)投資，因此就需要一系列動(dòng)態(tài)的管理體制來(lái)遏制投機(jī)者的炒房行為。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售;出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。所以經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房;如需換購(gòu)，必須以屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售給取得經(jīng)濟(jì)適用住房資格的家庭后，方可再次申請(qǐng)。個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。
(三)加快住房保障立法的步伐，為預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房糾紛提供法律依據(jù)
在住房保障立法指導(dǎo)思想由“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住有所居”的前提下，為了切實(shí)地保障中低收入住房困難群體的住房需求，應(yīng)當(dāng)加快住房保障立法的步伐。
1、制定《住房保障條例》，條件允許后再制定《住房保障法》
首先，住房是公民維持其生存所必需的基本條件，要求國(guó)家提供住房保障是公民的一項(xiàng)基本權(quán)利，提供住房保障也是一個(gè)國(guó)家對(duì)其公民應(yīng)盡的義務(wù)。其次，住房保障對(duì)于生存困難的公民來(lái)講，是關(guān)系其能否維持最低生活水平的重要因素，而對(duì)于社會(huì)來(lái)講，住房保障是關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定的基本條件。中低收入住房困難家庭的住房保障屬于關(guān)系民生的重要性事務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律的形式加以保護(hù)。結(jié)合我國(guó)的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，《住房保障法》應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有住房保障的主體、住房保障的資金、住房保障的對(duì)象、住房保障標(biāo)準(zhǔn)與方式、住房保障的房源與選址、住房保障的程序、住房保障的動(dòng)態(tài)管理與退出機(jī)制和法律責(zé)任等等內(nèi)容。在撰寫《住房保障法》法律條文時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治因素對(duì)制定法律的影響。如果沒(méi)有考慮社會(huì)需求，只純粹地依賴于法律的歸納與演繹，結(jié)果可能會(huì)比較完美，但會(huì)發(fā)生與社會(huì)需求不相適應(yīng)的情況。
2、制定住房保障的地方性法規(guī)和規(guī)章
我國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)、政治和文化差別明顯。沿海與內(nèi)地之間、東西部之間、城市與城鎮(zhèn)之間、大型城市與中小城市之間、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)之間都面臨著物價(jià)水平、房?jī)r(jià)水平、社會(huì)購(gòu)買力水平等各方面的不均衡，使得對(duì)中低收入家庭的住房保障難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)加以保護(hù)。各地區(qū)應(yīng)按照本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合考慮社會(huì)因素，制定出符合本地區(qū)實(shí)際情況的地方性法規(guī)和規(guī)章，包括制定保障性住房的準(zhǔn)入和退出辦法，并且應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示;建立中低收入住房困難家庭檔案等，按年度計(jì)劃切實(shí)加強(qiáng)立法工作。
三、以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為突破口，為公租房建設(shè)提供智力支持
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為體現(xiàn)民生的安居工程，其存在價(jià)值已經(jīng)經(jīng)歷了時(shí)間的檢驗(yàn)，但隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房在保障住房需求方面的局限性也日益突出，所以，有必要探索出解決住房保障問(wèn)題的新途徑，新思路。時(shí)下重慶市正在建設(shè)的公租房，作為十大民心工程之一，正顯示出它的勃勃生機(jī)。公租房建設(shè)，作為重慶十大民心工程之首，是我黨根本宗旨的集中體現(xiàn)，是鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容，是人民安居樂(lè)業(yè)的前提，是保障社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。為此，以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為借鑒，為公租房建設(shè)提供決策支持，以達(dá)到“他山之石，可以攻玉”的目的。
1、各級(jí)政府應(yīng)把公租房制度納入決策視野，落實(shí)責(zé)任制管理。經(jīng)濟(jì)適用房之所以能發(fā)揮它的作用，就是政府在責(zé)任制管理上下足了功夫。在選址、開工等一系列環(huán)節(jié)上，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)均實(shí)行責(zé)任制管理，嚴(yán)格把握各個(gè)環(huán)節(jié)，切實(shí)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展。所以，建設(shè)公租房應(yīng)當(dāng)建立起市區(qū)兩級(jí)公租房管理機(jī)構(gòu)作為行政主體，對(duì)公租房的立項(xiàng)、供給、建設(shè)和管理實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。政府的目標(biāo)責(zé)任制應(yīng)逐步深化，依靠目前的管理機(jī)構(gòu)，明確公租房管理機(jī)構(gòu)職權(quán)并完善其職能，保證公租房制度能夠切實(shí)有效的運(yùn)行。[③]
2、建立健全公租房準(zhǔn)入退出機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入，國(guó)家規(guī)定了一系列嚴(yán)格的審查程序。經(jīng)濟(jì)適用房的退出，有國(guó)家規(guī)定的5年限制，5年之后符合條件的才能在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。相比而言，在公租房申請(qǐng)與退出、租金的制訂、公租房社區(qū)管理方面，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際情況，合理確定住房保障范圍，建立健全住房保障對(duì)象檔案，并對(duì)保障對(duì)象檔案實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。租住公租房應(yīng)當(dāng)依法簽訂租賃合同,合同期滿要求續(xù)租的要經(jīng)過(guò)重新審查程序,只要符合條件,就同意其繼續(xù)租賃。
3、加大對(duì)公租房的資金支持力度，提高公租房的供給效率。不管是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還是公租房建設(shè)，都離不開資金的支持。有了啟動(dòng)資金，項(xiàng)目才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，在公租房建設(shè)問(wèn)題上，政府在充足穩(wěn)定地提供土地的同時(shí)，還應(yīng)該以優(yōu)惠條件招攬投資，將公租房納入到整體的城市規(guī)劃中去，從而確保政府能夠有效地提供公租房。根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，采用“租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔”的供給方式，從而減輕對(duì)公租房房源的壓力。
4、提高設(shè)計(jì)水平，完善配套服務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用房取得成效的一大因素就是配套服務(wù)好，在交通、生活設(shè)施及醫(yī)療衛(wèi)生方面，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)都給予了充分考慮。所以，在公租房社區(qū)建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理規(guī)劃，完善公租房的配套設(shè)施，為租住戶提供便捷的交通網(wǎng)絡(luò)及完善的商業(yè)設(shè)施，提高公租房租住者的生活水平，從而為保障民生打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
誠(chéng)然，我院審理的經(jīng)濟(jì)適用房案件，判決轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效及違約方賠償信賴?yán)鎿p失，在一定范圍內(nèi)是科學(xué)合理的。但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，法制的發(fā)展，判決轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效及違約方賠償信賴?yán)鎿p失的局限性也會(huì)逐漸暴露出來(lái)，比如判決轉(zhuǎn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效可能不利于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，判決賠償信賴?yán)鎿p失有可能被某些人利用而故意購(gòu)買他人多套經(jīng)濟(jì)適用房而牟取利益等。所以，我們要與時(shí)俱進(jìn)，仔細(xì)分析經(jīng)濟(jì)適用房案件所存在的問(wèn)題，結(jié)合當(dāng)前的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋，探究解決經(jīng)濟(jì)適用房案件的最佳方法。此外，在對(duì)政府提供司法建議時(shí)，也要考慮社會(huì)各種因素，提出切實(shí)可行方案，以利于最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。另外，在對(duì)公租房建設(shè)提供智力支持方面，應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，盡可能地使作為十大民心工程之首的公租房建設(shè)少走彎路，從而最終實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
參考文獻(xiàn)：
[1]褚銀良.努力構(gòu)筑多層次住房保障體系[J].住宅科技,2005(2).
[2]建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況的通報(bào)》建住房[2006]63號(hào).
[3]香港特別行政區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處.香港統(tǒng)計(jì)數(shù)字一覽,2006年2月. #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
[4]房地產(chǎn)法律適用全書[M].中國(guó)法制出版社,2006.8.
[5]於向平,邱艷.房地產(chǎn)法律制度研究[M].北京大學(xué)出版社,2004.
[6]王錫財(cái).房地產(chǎn)糾紛[M].中國(guó)民主法制出版社,2006.
[7]張愈主編.經(jīng)濟(jì)適用房縱橫談[J].陜西人民出版社.2002年版.
[8]梁勤星，熊萬(wàn)良，程舉.經(jīng)濟(jì)適用房制度探析及實(shí)證分析[J].房地產(chǎn)金融.2005(10).
[9]王利明.物權(quán)法論(修訂版).中國(guó)政法大學(xué)出版社.2003年版.
[10]張靜.國(guó)外住房保障制度對(duì)我國(guó)的啟示.城市開發(fā).2002(2).
[①]丁自貴.居住權(quán)利市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的一般性分析..
[②]梁勤星，熊萬(wàn)良，程舉.經(jīng)濟(jì)適用房制度探析及實(shí)證分析[J].房地產(chǎn)金融.2005(10).
[③]張靜.國(guó)外住房保障制度對(duì)我國(guó)的啟示.城市開發(fā).2002(2).
