貸款抵押方式買賣未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房的法律分析
靠抵押合同違規(guī)出售經(jīng)濟(jì)適用房,那么這種變相規(guī)避法律的做法是否有效呢?幫你解讀。
操作手法: 通過債權(quán)抵押變相賣房
國家規(guī)定，必須是購房已滿5年的經(jīng)適房才能通過這種方式合法變?yōu)樯唐贩俊? 通過債權(quán)抵押變相賣房的方式是賣房人可以寫一個‘欠對方100萬元’的欠條，說將經(jīng)適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后再過戶。
北京看法： 債權(quán)抵押購房風(fēng)險巨大
對于通過債權(quán)抵押暗箱操作的購房方式，律師李建立表示，這種做法風(fēng)險巨大，購房者一定要謹(jǐn)慎。《物權(quán)法》對于房產(chǎn)的抵押采用的是登記認(rèn)可方式，只有到房管所進(jìn)行登記備案后才能認(rèn)可房產(chǎn)抵押。因此，通過私下簽訂合同用抵押方式買賣房屋，只具有合同效力，而不能認(rèn)為購房者合法取得房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，絕大部分購房者只能獲得賠償而無法拿到房產(chǎn)。
抵押合同完全不同于房屋買賣合同，根本無法保證到時賣房人將房屋過戶給買房人，賣房人隨時可以將錢還給買房人，收回抵押的房屋，使買房人無法得到房屋。他提醒買房人，不要私下購買經(jīng)適房，以免自己的利益受到侵害。
案例：
買賣經(jīng)濟(jì)適用房引發(fā)抵押借款合同糾紛，孫女士將武女士告上法庭。日前，二中院裁定準(zhǔn)予孫女士撤回上訴。
孫女士起訴到一審法院稱， 2009年2月10日，自己與武女士簽訂了《借款合同》和《房地產(chǎn)抵押合同》。合同中所謂自己借款實(shí)際是武女士向自己支付的購買經(jīng)濟(jì)適用住房的購房款，因武女士恐經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同無效而要求自己與其簽訂借款合同和辦理房屋抵押擔(dān)保合同。該合同是以合法形式掩蓋非法目的，屬無效合同。現(xiàn)因雙方協(xié)商未果，故訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的《借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》無效。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《借款合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》經(jīng)公證處公證，并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，屬具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書。雙方對該債權(quán)文書的內(nèi)容產(chǎn)生爭議，不屬法院受案范圍。據(jù)此，裁定駁回孫女士起訴。
一審法院裁定后，孫女士不服，上訴到二中院。
該案在審理過程中，承辦法官指出，雙方當(dāng)事人之間買賣經(jīng)濟(jì)適用房的行為違反了國家的政策法規(guī)，但因雙方當(dāng)事人在公證處就借款合同及抵押合同辦理了公證債權(quán)文書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人對具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書的內(nèi)容有爭議提起訴訟人民法院是否受理問題的批復(fù)》的內(nèi)容，經(jīng)公證的以給付內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行承諾的債權(quán)文書依法具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。債權(quán)人或債務(wù)人對該債權(quán)文書的內(nèi)容有爭議直接向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。后孫女士表示撤回上訴。
（北京法律咨詢： 公房承租官司 經(jīng)濟(jì)適用房買賣糾紛 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ）
