1、什么是期待利益?
期待利益，又稱交易利益，是指當(dāng)事人在訂立合同時期望從此交易中獲得各種利益和好處。目前，我國合同法在對期待利益損失予以認(rèn)可的同時，也對其進(jìn)行了限制，即期待利益損失“不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。
2、如何認(rèn)定期待利益?
(1)期待利益的依據(jù)必須是有效成立的合同。
當(dāng)事人訂立合同必須是合同法規(guī)定的或是合同法認(rèn)可其是有效成立的。這是期待利益得以損害賠償?shù)暮戏ǜ鶕?jù)。合同有效成立，合同才有如期履 行的可能，期待利益正是基于如果合同得到履行所獲得價值。如果合同不是有效成立的，即使其得到履行，如合同因欺詐、無行為能力、內(nèi)容違法等原因而無效或被 撤銷，當(dāng)事人對此所要求賠償損害利益，并不是期待利益的賠償。這是因?yàn)椋阂皇琴r償沒有合法依據(jù)，二是其所要求的賠償，僅僅是使當(dāng)事人之間的關(guān)系改復(fù)到合同 訂立以前的狀態(tài)。在現(xiàn)實(shí)中，大量合同期待利益糾紛案件中的爭議焦點(diǎn)就是在于當(dāng)事人所簽訂的合同是否有效成立。據(jù)此可見，合同有效成立的重要性。
(2)必須有違約行為存在。
違約行為是否存在.是守約方利益是否遭受損害的必要條件，如果沒有違約行為，那就沒有損害發(fā)生，也就無所謂的期待利益的損失。因此，必須有違約行為存在。合同的成立是當(dāng)事人基于合理分配利益與承擔(dān)風(fēng)險而合意磋商成立的，只有合同正當(dāng)履行完畢，當(dāng)事人才可以實(shí)現(xiàn)各自所需。而違約行為的出現(xiàn)，使合同履行中斷，致使守約方基于合同本應(yīng)得到的利益落空，而違約方則獲得不當(dāng)?shù)美?/p>
違約方的違約行為還必須存在兩種限制條件：一是必須發(fā)生在合同訂立之后履行期限結(jié)束之前;二是必須不是法律規(guī)定的免責(zé)事由，或因守約方緣故而產(chǎn)生的違約行為。
(3)當(dāng)事人要求賠償損失必須是違約方所能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，且必須與因違約造成的損失相當(dāng)。
守約方要求違約方賠償期待利益的損失，必須是違約方所能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的利益損失，且要求賠償?shù)姆秶鷳?yīng)與違約造成的損失相當(dāng)，這體現(xiàn)了利益均衡理論。均衡當(dāng)事人之間的利益和風(fēng)險，對維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序相當(dāng)重要。如果合同當(dāng)事人因一方違約而要求對方賠償損失時，不切實(shí)際漫天要價，或合同訂立時雙方都無法預(yù)見的風(fēng)險。荷讓違約方獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任。這必然使其依合同而承擔(dān)的風(fēng)險與取得的利益不相等稱，破壞當(dāng)事人基于誠實(shí)信用原則而確立之間的既有對價關(guān)系，從而使當(dāng)事人之間的利益失衡，違背市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)則。因此要求賠償損失應(yīng)與因違約損失相當(dāng)，這是保護(hù)守約方合法權(quán)益，維護(hù)商業(yè)道德所必需的。同時也是對違約方的過錯行為的一種必要的懲罰，因?yàn)檫`約行為人的主觀過錯行為對商業(yè)道德、交易安全、乃至經(jīng)濟(jì)秩序造成破壞。給予一定的懲罰，以利于促使當(dāng)事人認(rèn)真全面履行合同的義務(wù)。
3、如何計算房屋買賣合同中期待利益損失
在合同雙方當(dāng)事人無約定的情況下，在房價快速上漲時期，如果按資金占用損失計算，即按銀行同期貸款利率來計算守約方的損失，資金利息損失必然不足以彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，而違約方則可以從中獲取較大利益，導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡，從而可能出現(xiàn)鼓勵違約行為的負(fù)面價值導(dǎo)向，采用此種方法計算損失有違法律的基本原則，應(yīng)予糾正。
為最大限度減少違約獲利現(xiàn)象的發(fā)生，倡導(dǎo)誠實(shí)信用的交易原則，維護(hù)社會公平正義，采用守約方享有合同解除權(quán)并同時提出解除合同時的房屋市場價值與購買成本之間的差額來確定損失賠償額較為公平合理。
