購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢想。如果落入不良開發(fā)商設置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因此，消費者有必要了解商品房買賣特別是預售商品房買賣過程中可能存在的風險，避免出現(xiàn)“人為刀俎，我為魚肉”的被動局面。
一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆 房地產市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日后給自己帶來沉重的經濟負擔。在明確自己應該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質上是不平等的。實踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產、開發(fā)商卷逃預售款和在預售房地產上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權益。為此，相關法律法規(guī)對于開發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開發(fā)商作為預售人，應當以書面方式向預購人明示下列事項，使預購人能夠較為全面真實地了解商品房預售的信息：
(一)預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
(二)商品房預售許可證或者其經發(fā)證機關確認的復印件；
(三)項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；
(四)項目及其配套設施的平面示意圖；
(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤辦法；
(六)預售商品房的價格和付款辦法；
(七)商品房預售款的專用帳戶；
(八)物業(yè)管理事項；
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
如果以上條件都具備的話，說明開發(fā)商在國有土地使用權的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預售前的開發(fā)等過程中，都較為規(guī)范，沒有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對商品房后期建設與管理也有明確的計劃，購房者大可放心與之談判。
二、看清“內部認購”的真面目 許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：
一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；
二是該商品房可能已經被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；
三是由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。
三、是明確售樓廣告的法律效力 許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《廣東省商品房預售管理條例》規(guī)定，預售人發(fā)布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，并載明商品房預售許可證的編號和發(fā)證機關。預售人發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房買賣合同中約定。預售人發(fā)布預售商品房廣告時，應當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序尋求賠償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。
四、是慎簽認購書 在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。對于認購問題，《廣東省商品房預售管理條例》第二十三條規(guī)定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協(xié)商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。”此規(guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。
