一年一度的“3·15”消費者權益日又將來臨，也再度讓購房者的目光集中在房產交易的各個環節。為此，我們編寫了最新的《房產案例選》，并將在3月15日舉辦的房產法律咨詢會上向消費者免費贈送。在當前的商品房預售過程中，我們發現，開發商利用自己的優勢地位事先擬定好格式條款的“霸王”做法相當普遍。
近期我們處理的一個案例就比較有代表性。幾年前，李先生的房屋被某開發商拆遷，采取的安置方式是回搬。在拆遷安置補償協議簽署后不久，李先生與該開發商簽了份《房屋訂購協議》，除了安置款充作房款外，又貼了部分錢。前兩天，開發商通知李先生前去簽署正式的《商品房預售合同》，但在簽字之前，李先生注意到開發商提供的事先草擬的合同文本中很多條款不公平，如逾期付款的違約賠償金為總房價的10%，但逾期交房的賠償金只有總房價的3%；開發商辦理大產證沒有期限規定，只是籠統地規定為整個小區竣工驗收合格后6個月。對于這些規定，李先生向開發商提出異議，開發商卻表示“簽就這樣，不簽就賣給別人”。
其實，本案的爭議焦點是：拆遷安置房屋總價已確定，開發商能否以其他條款達不成一致而拒絕安置？開發商目的無非在于免除或減少自己的責任，加重購房者的責任。對于任何一個普通購房者而言，誰都不愿意簽署這樣的合同條款，但恐怕會面臨“如果我不簽‘開發商就另行出售房屋”的窘境。
不過，對于李先生來說，我們覺得大可不必擔心開發商另行出售。因為李先生和開發商之間首先是房屋拆遷安置的補償關系，在雙方已約定以某套房屋進行安置的情況下，不能因為開發商和李先生之間就拆遷安置房除價格以外的其他條款不能達成一致，而否認雙方之間已經存在的拆遷房屋安置關系。所以，在我們的建議下，李先生與開發商進一步協商了原先《房屋訂購協議》中未涉及到的條款，并刪除了部分不公平的格式條款。
【律師提醒】對于購房者而言，最主要的風險是開發商因種種原因逾期交房及過戶，或者交付的房屋存在嚴重質量問題。而當購房者追究開發商的違約責任時，卻又發現約定的違約金過低，或者開發商破產失蹤，即便退了房卻不能拿回購房款。因此，購房者在簽署任何合同之前應仔細查看合同條款，對其中的風險做好事先預防。如果其中有些風險自己不能接受，則應拒絕簽署這樣的合同。
