通知規(guī)定，借款人其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的、已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，須執(zhí)行二套房差別化信貸政策，這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)被業(yè)界認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的二套房政策，同時(shí)也表明了管理層控制房?jī)r(jià)上漲的決心。
然而這樣的二套房標(biāo)準(zhǔn)，在認(rèn)定上、操作上會(huì)有哪些難點(diǎn)呢?搜房網(wǎng)分別從家庭套數(shù)如何核查、異地購(gòu)房如何認(rèn)定、銀行執(zhí)行力度如何控制、假離婚如何判定、名下商業(yè)地產(chǎn)是否算和保證書如何保證六個(gè)方面詳細(xì)解讀了二套房的操作難點(diǎn)。
最新二套房貸政策
2010年4月國(guó)務(wù)院《國(guó)十條》規(guī)定：
對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。各地方可以根據(jù)實(shí)際情況暫停三套房貸。
二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
2010年6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中確定了二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
一、商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
二、應(yīng)借款人的申請(qǐng)或授權(quán)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。
如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。
三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的;
(三)貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。
對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。
操作難點(diǎn)一：家庭套數(shù)如何核查
家庭套數(shù)如何核查
家庭住房套數(shù)是由住房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)對(duì)借款人家庭住房登記記錄進(jìn)行查詢，并出具書面查詢結(jié)果。這對(duì)于上海、北京這類大城市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該可以做到，但對(duì)于一些還不具備網(wǎng)上簽約條件的中小城市來(lái)說(shuō)，買房者完全有可能在自己出具的書面證明上“動(dòng)手腳”，從而逃避二套房的首付和利率限制。
另外，目前部分地區(qū)房屋登記還是以個(gè)人為單位，除非夫妻聯(lián)名購(gòu)房，否則無(wú)法核查一個(gè)人的購(gòu)房記錄時(shí)得知其配偶是否有房產(chǎn);如果父母給子女的房屋沒(méi)有過(guò)戶，那么即使子女對(duì)房屋具有全部支配權(quán)，也不能算成子女的財(cái)產(chǎn)。
對(duì)此，通知有相關(guān)規(guī)定：由房地產(chǎn)主管部門查詢并出具書面查詢結(jié)果，沒(méi)法查詢的由借款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)的書面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，將記作不良記錄。提交保證書的效果如何，有待實(shí)踐檢驗(yàn)。
操作難點(diǎn)二：異地購(gòu)房如何認(rèn)定
異地購(gòu)房如何認(rèn)定
由于全國(guó)范圍內(nèi)民政系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、資產(chǎn)系統(tǒng)相互之間均不聯(lián)網(wǎng)，比如有客戶之前在外地買過(guò)房，且無(wú)貸款，銀行難以查出該記錄。而且省和省之間、本省本市區(qū)縣的住房登記信息也相對(duì)獨(dú)立，要想獲得購(gòu)房者在本市的房產(chǎn)信息，需要到所有區(qū)縣都查詢一遍，理論上可以實(shí)施，但執(zhí)行起來(lái)非常麻煩。
中原地產(chǎn)一位人士曾舉例稱，由于民政系統(tǒng)內(nèi)部并未聯(lián)網(wǎng)，夫妻中非本地的一方，可回原籍開(kāi)出單身證明，最后可以以個(gè)人名字購(gòu)得“第一套房”。
操作難點(diǎn)三：缺少實(shí)施細(xì)則 銀行執(zhí)行力度如何控制
缺少實(shí)施細(xì)則銀行執(zhí)行力度如何控制
由于缺少細(xì)則，“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房新規(guī)盡管已出臺(tái)，但銀行在執(zhí)行時(shí)卻感到困惑。因此很多銀行仍執(zhí)行“只認(rèn)貸”的舊政，個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)則暫停受理房貸。
認(rèn)貸現(xiàn)在是沒(méi)有問(wèn)題的，以前銀行就一直是這么做的，但認(rèn)房還是有一定難度的，畢竟現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)住房登記并未聯(lián)網(wǎng)，異地認(rèn)定困難比較大。如果有的人在外地已經(jīng)買了房，再在上海置業(yè)，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優(yōu)惠。
“已有一套住房，且無(wú)貸款記錄，再貸款買房算一套房還是二套房?”面對(duì)記者提出的問(wèn)題，某國(guó)有銀行個(gè)貸部人士表示，盡管二套房認(rèn)定的新政已經(jīng)出臺(tái)，但該行暫沒(méi)接到上級(jí)通知，現(xiàn)有的貸款申請(qǐng)仍按照原有政策執(zhí)行。
“以家庭為單位、認(rèn)貸又認(rèn)房的政策堪稱史上最嚴(yán)厲的，不過(guò)目前缺少實(shí)施細(xì)則，銀行執(zhí)行起來(lái)難度很大。”某銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，三部門發(fā)文中提及了通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)、征信記錄、面測(cè)、面談等形式來(lái)核實(shí)貸款人的房屋信息，這就涉及了戶籍、房屋權(quán)屬及信貸等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要公安、房屋管理局及商業(yè)銀行等多部門共同搭建信息共享平臺(tái)，不然的話，從銀行層面上很難操作。
操作難點(diǎn)四：假離婚銀行判定
假離婚銀行判定
通知中說(shuō)，只要購(gòu)房者名下有一整套房產(chǎn)再買房即算二套。那么對(duì)于夫妻共有一套房產(chǎn)，各占50%的產(chǎn)權(quán)，然后離婚，雙方需要再買房的，是否算做二套呢?
對(duì)此，政策里并沒(méi)有明確，那么銀行判定貸款客戶是否已婚，還要依靠央行的征信系統(tǒng)。而民政系統(tǒng)的婚姻登記信息未與征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，如果借款人提供的是假的離婚證明，銀行也無(wú)從查證。
操作難點(diǎn)五：名下商業(yè)地產(chǎn)如何算
名下商業(yè)地產(chǎn)如何算
此外，已購(gòu)住房后，再購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)或商住兩用房，是否算做第二套房呢?過(guò)去對(duì)于個(gè)人買商鋪等商業(yè)地產(chǎn)是否算作是有房族并沒(méi)有明確規(guī)定，此次出臺(tái)的二套房認(rèn)定政策，對(duì)于過(guò)去個(gè)人買商鋪等商業(yè)地產(chǎn)是否算做“有房族”依然沒(méi)有明確規(guī)定。
由于之前商業(yè)地產(chǎn)不受二套房限制，因此在住宅市場(chǎng)受新政影響低迷時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為新的投資渠道。
操作難點(diǎn)六：保證書如何保證
保證書如何保證
盡管銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，但是房屋權(quán)屬信息還沒(méi)有全覆蓋。換句話說(shuō)，如果你在外地買房，只要沒(méi)有貸過(guò)歀，就有可能查不到。為堵住這個(gè)漏洞，建設(shè)部要求“如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證。”
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，僅憑借款人提供的誠(chéng)信保證約束作用有限，尤其是在目前誠(chéng)信體系不健全的情況下，難免出現(xiàn)假保證書現(xiàn)象。
總結(jié)：
“若想實(shí)現(xiàn)‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的初衷，需要民政部、銀監(jiān)會(huì)、央行、房管局、稅務(wù)總局等至少幾大部委聯(lián)手共建個(gè)人住房信息系統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)人士表示，這樣一個(gè)龐大的工程，至少需要10年以上的時(shí)間和龐大的資金投入才能做得了。在目前的具體國(guó)情下，要想切實(shí)落實(shí)二套住房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)，難度不小。
編輯推薦閱讀：
二套房貸款新規(guī)定
二套房貸政策
二套房貸首付
