房地產交易流程 相關證件審查
個人購買商品房時候應當進行對開發商的各種證件進行審查，以確保最終購買的房屋具有合法的手續，能夠獲得該房屋的所有權。通常表現為房屋的 “五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。
①《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。所謂的“小產權房”因為是在集體土地上所建設，并未產生土地所有權性質的改變，因此不會有國有土地使用證。②《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。房地產商即使取得建設用地的批準文件，但未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。③《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑。④《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。⑤《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。開發商若能提供《商品房預售許可證》，說明開發商所預售的期房符合國家政策規定，其他三證已經取得，所售樓盤達到符合國家政策規定的底線。
審查上述“五證”的時候應當要求銷售人員提供原件，同時自己保留復印件。如果銷售人員僅提供復印件，則需要對復印件進行核實。
一、首先來說一下商品房應當具備的證件。
商品房應該具備的手續概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設用地規劃許可證：建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證;
3、建設工程規劃許可證：是有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證;
4、建設工程開工證：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護的;
5、商品房預售許可證：是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
二、期房和現房對證件的要求
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現房是指開發商已經辦妥房地產權證大產證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續。需要注意的是，現房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當然不是現房，但是即使房屋已經蓋好也不一定是現房。區分現房和期房最大的標準就在于開發商是否已經辦妥房屋產權大產證。
現房銷售，開發商不用辦理商品房預售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權證就可以了。根據北京市國土資源和房屋管理局的規定：“商品房現房未取得國有土地使用證和房屋所有權證的，不得上市銷售;房地產交易部門也不得辦理商品房過戶手續。“
