現(xiàn)今社會(huì)，二手房市場(chǎng)十分活躍，但交易過(guò)程中卻總是出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，導(dǎo)致許多人對(duì)于二手方交易心存畏懼。那么二手房交易有哪些流程?又有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?
二手房交易流程及法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、確定交易對(duì)象及交易標(biāo)的房屋
確定交易對(duì)象與交易標(biāo)的房屋俗稱“看房”。在此過(guò)程中，由于交易雙方(或者還要加上中介方)對(duì)于房屋狀況的信息不對(duì)等且賣(mài)方及中介都有可能說(shuō)謊，所以極易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)交易對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)：買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)能力，交易相對(duì)方的資信都需要進(jìn)行評(píng)估，以減少交易風(fēng)險(xiǎn);(2)標(biāo)的房屋的風(fēng)險(xiǎn)：A、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否屬于可交易; B、賣(mài)方對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)及代理人是否有授權(quán);C、賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)是否完整;D、賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、是否被凍結(jié);E、標(biāo)的房產(chǎn)是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，如承租人;F、買(mǎi)方所忌諱的其他情況
2、簽合同與支付定金
看好房子，核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)后，簽合同及交定金就是順理成章的事。雖然，很多人并不特別注意這個(gè)環(huán)節(jié)，但實(shí)際上它卻是整個(gè)交易過(guò)程中最為重要的。一份好的合同會(huì)對(duì)交易起到促進(jìn)的作用，對(duì)意圖違約的一方則有強(qiáng)大的約束作用。所以交易雙方均不能忽視它。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：合同內(nèi)容的約定不合理，不完善導(dǎo)致無(wú)法依約履行或違約成本低而無(wú)法達(dá)成約束違約的目的。
3、贖樓
不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。但一般來(lái)說(shuō)，贖樓是賣(mài)方的責(zé)任。贖樓，常用的有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保，向銀行借款贖樓;其二，買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)家。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：買(mǎi)家贖樓的風(fēng)險(xiǎn)極大，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買(mǎi)家最好要求采用第一種方式贖樓。否則如果交易終止、賣(mài)家悔約不賣(mài)或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等，買(mǎi)家極易陷入被動(dòng)境地且會(huì)致使利益受損。
4、付首期及資金監(jiān)管
除產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，二手房交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已經(jīng)成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，法律風(fēng)險(xiǎn)很小。主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于交易另一方的不配合。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)買(mǎi)家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。(2)倘若放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣(mài)家在買(mǎi)家過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款。
5、選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。銀行審查后，會(huì)出具一份貸款承諾函。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買(mǎi)家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備。(2)如果出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況，交易雙方可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
6、過(guò)戶及交稅
過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是約定均由買(mǎi)家承擔(dān)，就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。(2)目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)虛構(gòu)債務(wù)讓法院查封房產(chǎn)，讓房產(chǎn)交易無(wú)法進(jìn)行，買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。
7、交房
交房的時(shí)候，一般會(huì)涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大，以保證賣(mài)方不會(huì)拖欠費(fèi)用及搬走、損壞家具。(2)在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。如果沒(méi)有，則需要在合同中進(jìn)行約定，并注明違約責(zé)任。
法律風(fēng)險(xiǎn)防范
從上述的交易流程和風(fēng)險(xiǎn)提示可以看出，二手房交易由于交易金額較大，對(duì)非專業(yè)的購(gòu)房人來(lái)講其中蘊(yùn)藏著大量的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦掉以輕心，就會(huì)引發(fā)糾紛，給自己造成重大損失。對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，希望可以預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)或?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低;對(duì)賣(mài)房者也同樣如此。
那么，那么誰(shuí)來(lái)幫助交易方預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)或?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低呢?答案當(dāng)然是律師。“委托人的合法利益最大化”是律師服務(wù)的最高準(zhǔn)則，誰(shuí)聘請(qǐng)律師，律師就維護(hù)且只能維護(hù)誰(shuí)的合法權(quán)益。因此，只有律師才能為委托人排查風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
律師在交易過(guò)程中，能為委托人提供以下的服務(wù)：
1、審核相關(guān)信息的真實(shí)性：包括審核買(mǎi)賣(mài)雙方的身份信息的真實(shí)性、審核賣(mài)方對(duì)于標(biāo)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性、審核中介公司的資質(zhì)是否適格。
2、對(duì)于買(mǎi)家而言，律師還可以協(xié)助審核標(biāo)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、是否存在禁止交易或限制交易的全面信息。
3、律師可以對(duì)合同的制定提供專業(yè)意見(jiàn)。
4、起草并協(xié)助簽訂補(bǔ)充協(xié)議：對(duì)于協(xié)議履行過(guò)程中出現(xiàn)的新情況，可以起草并協(xié)助委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
5、協(xié)助辦理貸款、過(guò)戶以及房屋交接等手續(xù)：審核相關(guān)資料、協(xié)助做好證據(jù)保留及資料交接。
律師存在的最大意義并不在于通過(guò)訴訟解決糾紛，而是在于通過(guò)事先預(yù)防以避免糾紛的發(fā)生。
在當(dāng)今社會(huì)中，幾乎所有發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)交易行為中均有房產(chǎn)律師參與其中，這充分說(shuō)明了律師參與房地產(chǎn)交易對(duì)于交易方有著不可忽視的作用，但在國(guó)內(nèi)，該項(xiàng)服務(wù)卻幾近空白。廣東卓尚律師事務(wù)所針對(duì)大眾需求，現(xiàn)推出“二手房交易律師陪同服務(wù)”。由專業(yè)的律師及法律人士陪同客戶進(jìn)行交易，通過(guò)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查、協(xié)助制定交易合同、監(jiān)督和協(xié)助履行合同義務(wù)等方式幫助當(dāng)事人控制法律風(fēng)險(xiǎn)并促成交易的順利進(jìn)行。
