一個真實的案例，一對南京的夫婦利用房屋預(yù)售合同進(jìn)行掛失，將房子進(jìn)行買賣，騙得九十多萬元，最后被法院以合同詐騙罪判處十年六個月。所以，各位買房的朋友要注意了，要注意審查該房是不是有在進(jìn)行房屋預(yù)售合同掛失，以防被相同的詐騙手段欺騙。
案件簡述：
王某夫婦與南京某房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，共同購買了位于南京市浦口區(qū)的一套商品房，預(yù)計年底交付。該房屋房款總計四十六萬余元，簽訂合同時，王某夫婦支付了首付款九萬余元，并向銀行貸款三十余萬元。
期間，王某因資金周轉(zhuǎn)，多次向高利貸借款，欠下了二十多萬債款，為了償還債款，王某想到了利用房屋預(yù)售合同掛失的進(jìn)行一房多賣的方法。主要的手段為，到某房產(chǎn)中介公司協(xié)商賣房，談好價格后，協(xié)議房子到手后即轉(zhuǎn)讓，并將房屋預(yù)售合同正本押給對方。取得對方支付的定金后，王某夫婦便通過登報的方式將那套商品房預(yù)售合同掛失，并在浦口區(qū)房產(chǎn)局重新補(bǔ)辦了該套房屋的商品房預(yù)售合同。
王某夫婦用相同的手段先后欺騙了四個買房者，其中一買房者因房屋交付時間到期而取不到鑰匙后懷疑并查詢得知王某夫婦的犯罪事實，后報警將其抓獲。浦口區(qū)人民法院開庭審理了此案，王某因合同詐騙罪法被判處有期徒刑十年六個月，罰金8萬元。并依法責(zé)令其將所騙錢款全部退賠給被害人。
上述案件中，王某主要是利用了房屋預(yù)售合同的掛失功能來進(jìn)行詐騙，那么，房屋預(yù)售合同的法律效力如何呢?
知識拓展：
房屋預(yù)售合同的法律效力：
審判實務(wù)中對商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的法定有效要件存在爭議，一種觀點認(rèn)為：根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備四個條件：全部交付土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;投入開發(fā)的資金達(dá)總額的百分之二十五以上，并已確定交付竣工日期;向政府管理部門辦理登記，取得預(yù)售許可證;最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，出賣人未取得預(yù)售許可證與買受人訂立合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的可以認(rèn)定有效，該規(guī)定不能理解為商品房預(yù)售合同的效力司法審查僅限于商品房預(yù)售許可證的問題，因此城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的四個條件均為認(rèn)定合同效力性規(guī)范，是法定條件;
還有一種意見認(rèn)為：《商品房預(yù)售管理辦法》第6條規(guī)定，商品房實行預(yù)售許可制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向管理部門申請取得許可證，未取得的不得進(jìn)行商品房預(yù)售，該規(guī)定與城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定有實質(zhì)上的不同，二者的區(qū)別在于行政管理權(quán)和司法審查權(quán)的界定，管理法是行政法規(guī)，主要規(guī)范開發(fā)經(jīng)營行為，而管理辦法體現(xiàn)了司法審查權(quán)限，即人民法院在審查時只從形式上審查，至于預(yù)售許可取得條件則歸屬于商品房行政管理部門;
還有一種觀點：房地產(chǎn)管理法中的上述條件是行政管理性法規(guī)還是合同效力性規(guī)范，因該行政法作為全國人大頒行的法律，不應(yīng)簡單地認(rèn)為是行政管理法規(guī)，對該應(yīng)當(dāng)規(guī)范中應(yīng)屬于具有合同效力確定性的強(qiáng)制性規(guī)范，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同是否有效的并存條件。
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