發展商對商業地產的投資主要有兩種方式，即長期投資與短期投資行為，從商業地產項目的贏利模式看，也有兩種方式，即房地產銷售與商業經營。 經過近年的發展，一些大型的商業地產開發商已經具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但是對于更多正在發展的商業地產商而言，基
發展商對商業地產的投資主要有兩種方式，即長期投資與短期投資行為，從商業地產項目的贏利模式看，也有兩種方式，即房地產銷售與商業經營。 經過近年的發展，一些大型的商業地產開發商已經具備比較成熟的投資方向和贏利模式，但是對于更多正在發展的商業地產商而言，基本上還沒定型，如何走一條適合自己的投資路線和贏利路線，還在不斷探索中。
做商業地產，發展商首先需要明確的就是投資方式如何，是長線投資，還是短期投資，兩種不同的投資方式，決定了整個商業地產項目的操作思路與操作手法是完全不同的，如果這一點沒有搞清楚，在項目啟動后，就很容易在眾多環節發生沖突，最后生產出來的產品極有可能成為一個“四不像”的怪物。
從投資行為看，商業地產的短期投資或長期投資沒有利弊之分，問題在于自己企業本身的發展戰略如何，短期投資不是小企業的“專利”，長線投資也不是大企業的專利，出于企業自身發展的需求，在不同的時間、空間開發商業地產項目，投資行為是可能發生轉變的。例如，一個地方性的房地產企業，如果在本地開發商業地產項目，最好能夠作長期投資與經營，這不僅有利于自身品牌在樹立，對穩固自己的“根據地”也是好處多多；同樣是這家企業，如果在另外一個不是主要目標市場的區域做商業地產，則可根據項目的綜合條件，考量是短期投資還是長期投資。
商業地產具有兩重屬性，即房地產屬性和商業屬性，短期投資的商業地產項目，其目的是提高資金周轉率、快速回籠資金，這類型的商業地產，其贏利模式基本確定在銷售環節而不是經營環節，更趨向于“房地產開發”這一屬性，因而，在操作手法上，可采用大部分住宅類房地產開發的手法，做“概念”對這類型的項目很必要，它的重點在于創造房地產投資、商業發展的賣點群，引導目標客戶對房地產增值及商業增值的“雙重期待”，如果能夠做這一點，這類項目的操作基本上可以成功。但是，不能對目標市場存有“欺詐營銷行為”，為了保障投資者的利益，同時又能達到“短期投資”的目的，在商業地產后期的經營上，可引入知名商業經營管理公司或自建商業管理公司，與投資母體剝離，自負盈虧、長期發展。
如果屬于長期投資，那么該項目的商業屬性就居于首位，房地產開發結束后，項目才“剛剛開始”，因而，商業規劃與可持續經營是項目重點，這一類型的商業地產，基本上有兩種運營模式，一種是“只租不售”，另一種是“售后返租”，其中，以第一種方式為主流，從長遠發展角度，也有更大的預留空間。盡管“售后返租”在短期投資中被廣泛運用，但是，作為長期性的商業地產項目，當采取這種方式后，租售同步進行，與短期投資不同的是，“租”的重要性遠甚于“售”，也就是說，如果在“售”不理想的情況下，發展商只要在“租”上面做足文章，是不影響項目長期發展和項目贏利空間的。
