【法官簡介】任舒中，1985年任吉林省高級人民法院助理審判員，1992年調(diào)入深圳市中級人民法院，現(xiàn)任深圳市中級人民法院民事審判第五庭審判員。從事刑事、民事審判工作二十多年，國家三級高級法官。
【案情回放】
出資60萬合作建房
9年之后遇上拆遷
原告(被上訴人)：鄭某
被告(上訴人)：陳某
陳某與原下梅林某村村民鄭某于1998年4月簽訂一份《集資興建樓房合同》，約定：鄭某提供其擁有的深圳市福田區(qū)下梅林某村某號宅基地上所建房屋一棟五層，占地面積約為300平方米，由陳某負(fù)責(zé)提供資金拆舊建新，雙方合作興建五層樓房一棟共15套房屋，由陳某分得其中四至五層的6套房屋，該6套房屋使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)均歸陳某所有。合同簽訂后，陳某向鄭某支付了集資建房款60萬元。房屋建成后，陳某取得了上述6套房屋，但未取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。2007年初，因政府市政規(guī)劃需要，該棟樓房須進(jìn)行征地拆遷，房主將按照政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)取得巨額補(bǔ)償，鄭某遂向人民法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)雙方簽訂的《集資興建樓房合同》無效，并由陳某返還涉案6套房屋。
【裁判結(jié)果】
交易違法判定無效
原告還錢被告還房
一、二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，涉案房屋不得進(jìn)入市場進(jìn)行買賣，也不能通過集資建房的形式進(jìn)行流通，故陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)。鄭某關(guān)于由陳某向其返還涉案房屋的訴訟請求成立，法院予以支持。同時，按照無效合同全面處理的原則，鄭某應(yīng)將其收取陳某的集資建房款及相應(yīng)利息返還陳某。由于鄭某是導(dǎo)致《集資興建樓房合同》無效的主要責(zé)任方，陳某如認(rèn)為其因合同無效受有損失，可另尋法律途徑向鄭某主張賠償。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，法院判決如下：一、涉案《集資興建樓房合同》無效；二、陳某應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋返還鄭某；三、鄭某應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)將收取的集資建房款60萬元及相應(yīng)利息返還陳某。
【法官手記】
購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險
近幾年，由于城市商品房價格節(jié)節(jié)攀升，不少購房者把目光瞄準(zhǔn)了農(nóng)村集體土地上建造的住宅——“小產(chǎn)權(quán)房”。在深圳，尤其在關(guān)外，由于價格低廉需求旺盛，小產(chǎn)權(quán)房銷售甚至形成了開發(fā)、銷售、廣告代理、二手中介等一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。但由于小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)問題上面臨著種種不可避免的法律法規(guī)及國家政策的限制，因而也引發(fā)了不少矛盾糾紛，購房者必須對其存在的交易風(fēng)險引起重視。
“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指在農(nóng)村、城郊等農(nóng)民集體土地上建造的房屋。我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，主要是指在農(nóng)村、城郊等農(nóng)民集體土地上建造的房屋，因無法像市場上普通商品房一樣取得國家產(chǎn)權(quán)登記部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書并在市場上進(jìn)行自由流通，因而被形象地稱為“小產(chǎn)權(quán)”。實踐中最為常見的小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村村民在農(nóng)村集體分配的宅基地上建造的住宅。
農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有用益物權(quán)，并沒有獨立的處分權(quán)。與城市房地產(chǎn)最大的不同之處在于，這種建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的住宅，并非商品房性質(zhì)，其流轉(zhuǎn)范圍僅限于本村村民按照一定審批程序在彼此之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不能向城市居民出售，也不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)。
2007年出臺的《物權(quán)法》在第十三章專章規(guī)定了宅基地使用權(quán)問題，其中第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”這意味著，《物權(quán)法》在“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)問題上，沒有進(jìn)行任何突破。
除了法律法規(guī)的限制，國家相繼出臺的一系列政策也進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房不得自由流轉(zhuǎn)的問題。
購買小產(chǎn)權(quán)房存在風(fēng)險，其不能充分享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，一旦發(fā)生糾紛，權(quán)益無法得到保障
法律法規(guī)、國家政策之所以明令禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，與我國人多地少、社會保障體系不健全的現(xiàn)實國情是分不開的。在我國，農(nóng)村集體組織將集體土地分配給本集體組織內(nèi)的村民使用，村民進(jìn)而享有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)具有一定的社會福利保障性質(zhì)。基于現(xiàn)實原因，農(nóng)村在經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等諸多方面均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城鎮(zhèn)，農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民相比，既缺乏豐富的謀生技能，也沒有城鎮(zhèn)居民的社會保障基金可以依靠，土地則成為農(nóng)民賴以維系生存的唯一的，也是最終的保障。如果允許農(nóng)村村民把在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房自由出售給城鎮(zhèn)居民，最終將勢必出現(xiàn)大量的失地農(nóng)民，這將給我國的長治久安、社會發(fā)展帶來極大的隱患。
因此，購房者必須充分認(rèn)識到購買小產(chǎn)權(quán)房所存在的種種風(fēng)險：一是小產(chǎn)權(quán)房不能像普通商品房一樣通過正規(guī)途徑設(shè)置抵押，購房者不能充分享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，一旦發(fā)生糾紛，對購房者而言，就可能像本案的被告一樣，面臨著既無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，又隨時可能被要求退還房屋的尷尬境地；二是所購小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家主管部門的批準(zhǔn)，沒有在產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記備案，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在使用房屋的過程中，如果遇到房屋質(zhì)量、售后保修、入住后的物業(yè)管理等問題，都難以解決；三是由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響。如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
實踐中，因小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛，由取回房屋的村民依照房屋的評估價值與購買價之間的差額向購房者予以賠償。但是無論獲得何種程度的賠償，均不可能超過購房者購房時的預(yù)期利益
