一、杭州市“城中村”定義
1.杭州市“城中村”概念
杭州市“城中村”的概念，界定應與國內“城中村”相一致，借鑒國內“城中村”概念來定義杭州市“城中村”，可以這樣來表述：在杭州市規劃建設范圍以內，仍然保留和實行農村集體所有制，農村經營體制的農村社區。
杭州市“城中村”根據它們擁有土地生活主要來源等可分為三類：
A類是指這些社區雖然仍保留和實行農村集體所有制，但由于城市的發展已征用他們原先生存基礎—土地，他們已沒有土地從事第一產業。它們散布于杭州的主城區的范圍內，上城與下城是杭州的行政、文化、商業中心，經過近幾年的建設與改造，“城中村”數量減少得很快，現存的“城中村”已經為數不多，在其他的幾個區中“城中村”數量較多。
在杭州市屬于A類“城中村”主要有以下28個村。
西湖區：花園村、武林村、宋江村、古蕩村、慶豐村、黃龍洞村、金沙港村、玉泉村、伍聯村、駱家莊村、九蓮村、保亭村、益樂村;
江干區：常青村、定海村、景芳村、閘弄口村、三里亭村、皋亭村、章家壩村;
上城區：玉皇村、近江村、望江村;
下城區：長木村、打鐵關村、潮王村;
拱墅區：拱宸村、七古登村、善賢村、大關村、沈塘灣村、八丈井村、東新村。
B類“城中村”是有少量的農用地和處于城市近期重點建設區域。它們多處于杭州市的城鄉結合部，或近期重點建設區域，或重要大型的基礎設施即將建設區域，如：錢江新城、下沙高教園區、風景區內等。
屬于B類的“城中村”典型代表有：
西湖區：五里塘村、轉塘村、蝦龍圩村;
江干區：常青村、新塘村、蠶桑村;
拱墅區：阮家橋村、吉如村、慶隆村、李家橋村、三宸村、瓜山村、皋亭村;
下城區：燈塔村。
C類是主要分布在繞城公路外，杭州市城市規劃區范圍以內的農村，這些農村具有較多的土地，城市近期建設不會覆蓋的地區。
2.杭州市“城中村”分布概述
從廣義的“城中村”概念來分析杭州市“城中村”分布情況。
(1)A類“城中村”
這些“城中村”與城市建設用地相互交錯，處于城市建設用地包圍之中，相對于其他區域的“城中村”，這一地區的“城中村”數量較少，分布密度也相對較稀。居住于其中人群，被城市生活逐漸同化，貼近于城市居民的生活方式，特別是年青一代，大多數已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。
該區內建筑景觀，有些已通過商業化運作手法改造，與城市完全相融，建筑層數以多層為主，建筑形式也與周邊城市建筑相協調。但有些村改造過于遷就農民的意愿，建筑層數以低層為主，建筑形式也較為落后。另外還有一些，根本沒有進行改造，建筑布局混亂，基礎市政設施嚴重短缺。
人口仍以原村落居住人口為主體，另有大量外來務工人員在此租房，居住人口較為混雜。
A類“城中村”居民的經濟收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集體企業土地升值的分紅。
(2)B類“城中村”
該類“城中村”與城市建設用地相互咬合，多處于城鄉結合部或城市近期建設將要影響的地區，由于該類“城中村”中的居住具有一定數量的農用地，居民工作“農”、“工”參半，處于城市與鄉村沖突與融合地帶，農民從事農業生產勞動，也向往城市的文明，但又對城市文明有懼怕的心理。
該類建筑景觀較差，新舊建筑都有，建筑以低矮為多，沒有經過統一規劃，建筑布局混亂，市政基礎設施嚴重短缺。
人口中青壯年大量外出務工，村落常住人口以老年、兒童居多，部分外來務工人員在此租房。
(3)C類“城中村”
該類“城中村”的建筑，人口、景觀仍保留著濃重的鄉村形態。
3.當前杭州“城中村”存在的幾個主要問題
(1)住區缺乏統一的規劃，布局凌亂
近幾年來，浙江省的經濟發展很快，人們的平均經濟收入有了很大的增長，農村家庭的收入出現了差別。家庭收入較高的從原來的平房發展到小洋樓或別墅，每一幢建筑都可謂爭奇斗艷，但整個村莊缺乏統一的規劃，建筑布局凌亂、參差不齊，道路曲折，新老建筑交錯，建筑的風格相差很遠。
(2)公共設施匱乏、居住環境質量不高
每個農戶都注重自家房屋的建設，忽視公共設施的建設，缺少必要的商業服務設施，使居民的生活很不方便。缺少必要的市政基礎設施，如一些農居的上下水存在嚴重的問題，樓上沒有自來水，缺少排污系統，使基本家庭的設施，如：浴缸、馬桶等無法正常使用。
室外環境幾乎沒有經過設計，垃圾隨處可見，河流水溪受到污染，樹木混亂，雜草叢生，缺乏人與人交往的室外場地。
(3)陳規陋俗依然存在
在農村依然存在不少的陳規陋俗，反映在農居建設上，房屋爭大求高，相互攀比。相鄰的房屋不能有高低的差別，要求相互之間的“均等性”;在建筑的地坪標高上，相鄰之間不能有明顯的差別;左右的房屋之間不能有前后之別，否則，處于后邊、低的那一家的“風水”不好。
(4)建筑設計水平不高
建筑的形式相差甚遠，各種風格流派都有，形式有明顯拼接揉搓痕跡。建筑面積過大，建筑的平面功能組織很不合理，建筑的高度過高，有的達到6—7層，使用起來很不方便，建筑的形式有的是坡屋頂，有的是歐式建筑，還有的是“中西結合”的建筑。
4.“城中村”改造分期
“城中村”的改造涉及面廣，需要大量資金，協調處理各層次人群的利益，阻礙較大。基于杭州市“城中村”分類情況，結合近期城市發展建設，及各村存在問題解決的緊迫性，“城中村”的改造需要分期分批實施。
鑒于以上因素，把杭州市“城中村”的改造分為以下幾批。
