第十三條【房屋質量瑕疵】
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
本條是關于商品房出現質量問題應如何處理問題。
買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應包含有房屋質量條款。合同成立生效后，買受人有權利取得符合合同規定質量的房屋，出賣人也應保證交付的房屋符合合同中約定的質量要求，出賣人的這一義務，在民法理論上被稱為瑕疵擔保義務。在各國法律中，一般均規定出賣人依據法律的規定對標的物有瑕疵擔保義務。我國《合同法》對此也作出明確規定，對出賣人的瑕疵擔保義務也進行了規范。其瑕疵擔保義務的基本內容是，出賣人應當保證其對出賣的標的物具有完全的所有權，同時出賣的標的物必須符合法律規定或者合同約定的品質，當出賣人所交付的標的物有瑕疵或者不能夠完全將所有權轉移給買受人時，出賣人應當承擔一定的法律責任，這種責任即被稱為瑕疵擔保責任。該種責任是買賣合同性質所決定的。一般認為瑕疵擔保責任，是出賣人一方應承擔的法律責任，其基礎在于默示的擔保契約，即雙方當事人在訂立合同時，就已經默示約定，雙方所交付的物品必須符合合同規定的或法律規定的質量標準，否則就要負法律責任。而且該責任不以當事人有過錯為前提，就是說出賣人是否承擔瑕疵擔保責任，僅以出賣的標的物是否存在瑕疵為條件，而不以出賣人主觀有無過錯而改變，即使出賣人無過錯，只要標的物存有瑕疵，出賣人就應當承擔責任。瑕疵擔保責任一般包括權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。權利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物的所有權不能完全轉移于買受人而應當承擔的責任。由于本條所涉及的主要是物的瑕疵擔保問題，即擔保給付的商品房在價值、效能或品質方面無瑕疵。因此權利瑕疵問題不再贅述。
物的瑕疵擔保責任是指出賣人對其標的物的品質上的瑕疵所承擔的擔保責任。一般認為，物的瑕疵擔保責任屬于合同不當履行的范疇，即標的物的品質不符合合同約定或法律規定所產生的責任。構成物瑕疵擔保責任一般應符合下列條件：（1）物的瑕疵在標的物交付時存在。在買賣合同成立時標的物如存在瑕疵，出賣人可對標的物的瑕疵予以消除，其不發生瑕疵擔保責任問題，在標的物交付時出現瑕疵的或確能夠證明其交付前就存有瑕疵的，出賣人仍應負瑕疵擔保責任。標的物轉移時是否存在瑕疵，應由買受人負舉證責任。（2）買受人善意并無重大過失。一般來說是指買受人不知標的物有瑕疵，如果買受人已知標的物有瑕疵的，出賣人不負擔保責任。另外買受人的不知是由于其重大過失造成的，出賣人也可免除瑕疵擔保責任。所謂因重大過失不知，是指買受人依一般人的注意即可知道標的物上存在有瑕疵，卻怠于注意而竟然不知道標的物有瑕疵。但出賣人因買受人的重大過失致不知標的物的瑕疵而免除擔保責任的，有以下情形的例外：（1）出賣人保證無瑕疵。出賣人于出賣時特別保證標的物無瑕疵的，不論買受人是否知道標的物有瑕疵，也不論買受人購買時在標的物的瑕疵上有無過失，出賣人均應負瑕疵擔保責任。（2）出賣人故意不告知標的物的瑕疵。買受人不知標的物有瑕疵，出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人，屬于故意隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖于誠實信用原則，因而法律應當保護買受人的利益，雖買受人因有重大過失而不知標的物有瑕疵且出賣人也未保證標的物無瑕疵，出賣人仍須負瑕疵擔保責任。（3）買受人是在質量異議期間提出標的物有瑕疵。在法定或約定期間內提出瑕疵并通知出賣人。買受人在受領標的物后進行驗收是其義務。如果買受人不履行該義務在法定或約定的期限內未提出瑕疵，買受人原則上不得主張物的瑕疵擔保責任。對當事人沒有約定期間的，買受人應當在發現或應當發現標的物的質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。關于質量的瑕疵標準問題應根據《合同法》有關規定原則公平合理的予以認定，該法第61條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”本條中所稱不能達成協議的有兩種解決辦法，一是按照合同有關條款確定。其第62條規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第61條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行……。”實踐中對合同約定不明確的內容，一般根據上述規定，均能夠得到公平合理的解決。
關于責任的承擔方式，《合同法》第111條規定質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。《合同法》第155條規定出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照該法第111條的規定要求承擔違約責任。在買賣合同中標的物有質量瑕疵時，合同中有約定的，當事人應當依照約定承擔相應責任，對出現的質量問題，受害方可以合理選擇對方修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等，但是受害方在選擇上述違約責任的方式時，應當遵循公平原則和誠實信用原則，如果質量上出現的瑕疵很小，經過修理能夠達到合同規定要求的，其應當接受修理這種承擔責任的方式，而不應堅持要求重作或者退貨等。如果合同對質量瑕疵問題沒有約定，也可以分別不同情況予以處理。
1．如對比較明顯的或者已知的質量瑕疵的處理。買受人在接受房屋時，一般對其質量進行必要的檢驗，這也是買受人應該行使的其注意義務，凡是一般驗收能夠發現的顯而易見的瑕疵，就屬于明顯的瑕疵。對于明顯的瑕疵，買受人應該在接受時提出。在取得房屋后買受人發現的這種明顯的房屋質量瑕疵的，如沒有其他特別的規定，出賣人可以不在負責任，應由買受人負責維修。出賣人已明確告知買受人在訂立合同時已知有瑕疵的就可認定為已知的瑕疵，對此出賣人也不再負任何責任，但有特別規定的除外。
