好不容易買了套房，但拿到房基本需等上一兩年;好不容易收了房，請來驗(yàn)房師檢驗(yàn)，問題接二連三。那么驗(yàn)出來的問題，業(yè)主該如何處理?開發(fā)商是否有責(zé)任對房屋問題進(jìn)行整改?本期居柳州就為讀者講講驗(yàn)房當(dāng)中的二三事。
新房驗(yàn)出問題，
開發(fā)商是否有責(zé)任整改
案例1：眼看著自己購買的房子終于交付，市民韋女士特意請來驗(yàn)房師幫忙檢驗(yàn)，結(jié)果卻讓她感到吃驚：空鼓、開裂、滲水等問題達(dá)20多處。對此韋女士表示不解，為何房屋經(jīng)過多個(gè)部門驗(yàn)收合格之后才交房，卻仍然存在那么多問題，如果向開發(fā)商反映的話，開發(fā)商是否會(huì)幫忙解決?
居柳州答復(fù)：關(guān)于為何房屋通過相關(guān)部門驗(yàn)收后卻還會(huì)存在如此多的問題，廣西精良驗(yàn)房咨詢有限公司注冊驗(yàn)房師毛建權(quán)表示，相關(guān)部門出具的竣工驗(yàn)收備案證明書等驗(yàn)收材料，是從程序和流程上證明整棟樓的合法性，表明該樓棟施工程序合法，主體質(zhì)量沒有問題。但這并不表明該樓棟里的每一套房子質(zhì)量都能夠 100%合格，因此房屋在經(jīng)過專業(yè)驗(yàn)房師檢驗(yàn)后仍會(huì)發(fā)現(xiàn)不少質(zhì)量問題。
那么如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題，業(yè)主是否可以拒絕收房?
對此，廣西天際律師事務(wù)所鄒仁麗律師表示，法律上(除購房合同有特別約定外)業(yè)主可以拒絕收房的情形一般有三種：項(xiàng)目沒有完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收沒有達(dá)到合同約定的“三通”(通水、通電、通氣)條件;房屋存在地基基礎(chǔ)工程;或主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題。按照規(guī)定，一般房屋的防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線安裝工程，供水、供熱、供冷系統(tǒng)工程等，都不屬于地基基礎(chǔ)工程或主體結(jié)構(gòu)工程。所以，除非購房合同中有“房屋漏水、裂縫可拒絕收房”等特別約定的條款，否則購房人不能僅僅以這類工程質(zhì)量問題拒絕收房。
如果房屋存在滲水、裂縫等問題應(yīng)該怎么辦?鄒仁麗律師建議，業(yè)主可在收房后，向開發(fā)商主張保修責(zé)任;如果開發(fā)商拒絕或拖延，業(yè)主可自行整改，再將整改費(fèi)用向開發(fā)商反映，主張賠償經(jīng)濟(jì)損失。
收房時(shí)如何認(rèn)定房屋質(zhì)量是否合格?
廣西精良驗(yàn)房咨詢有限公司注冊驗(yàn)房師毛建權(quán)答復(fù)：根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢?
從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。
所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。
“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。
樓房外墻剝落或開裂，
責(zé)任誰承擔(dān)?
案例2：王先生家住在某住宅小區(qū)內(nèi)，最近他發(fā)現(xiàn)從外面看自家所在樓棟的外墻有很明顯的裂縫，一些地方抹灰層都有所脫落。王先生認(rèn)為外墻脫落存在一定的危險(xiǎn)性，應(yīng)該及時(shí)修復(fù)，但他不知道這個(gè)整修的責(zé)任應(yīng)該由誰來承擔(dān)。
廣西精良驗(yàn)房咨詢有限公司注冊驗(yàn)房師毛建權(quán)答復(fù)：第一，要確定外墻剝落或者開裂的原因。可以由購房者自行委托或者與開發(fā)商協(xié)商共同委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
如果鑒定結(jié)果開裂原因是使用過程中如裝修、改造等造成，則責(zé)任由購房者自負(fù)，但若是因?yàn)榉课荼旧淼脑O(shè)計(jì)、施工或者材質(zhì)等原因造成，則開發(fā)商須根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》承擔(dān)保修責(zé)任。
第二，要確定墻體開裂是否是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。如果不是房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如果開裂原因是房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，購房者可以要求開發(fā)商采取修復(fù)措施或者調(diào)換房屋等措施，甚至可以要求開發(fā)商解除合同和賠償損失。但一般超過樓齡20年的舊樓都已超過保修期，已不在開發(fā)商保修范圍，則根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，修復(fù)費(fèi)用由房屋公共維修資金承擔(dān)。如老舊房屋沒有公共維修資金的，則由全體業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>
第三，如果經(jīng)鑒定房屋已成危舊房屋，影響居住安全，建議向當(dāng)?shù)亟值擂k和安監(jiān)、房管、規(guī)劃建設(shè)部門反映，由政府部門考慮是否納入危舊房改造范圍。
