業(yè)主已經(jīng)入住算不算開發(fā)商履行了交付房屋
案例介紹：2005年8月，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同對房產(chǎn)的價款、面積、房屋的交付期限、交付條件以及違約責(zé)任等作出了明確約定。該房產(chǎn)于2005年12月取得了竣工驗收報告，按合同約定應(yīng)當(dāng)在2006年3月底交房，開發(fā)商在2005年12月開始電話通知業(yè)主交房，劉某一直沒有去收房，直到2006年7月5日，劉某提出要事先裝些沙石為由，領(lǐng)取了裝修鑰匙，并單方換掉了房屋進戶門(防盜門)，且后來又拒絕辦理房屋交付手續(xù)。劉某認為開發(fā)商遲延交付房屋構(gòu)成違約，交付時水電不到位，沒有出示政府部門的驗收合格證明，不符合交付條件，遂以2008年7月11日向法院起訴，要求承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
【以案說法】
一、既然劉某在2006年7月5日向房產(chǎn)公司領(lǐng)取了鑰匙，視為房產(chǎn)公司向劉某履行了交付所購房屋的義務(wù)。
一般來說，占有是主體對物的占有的意思進行控制的事實狀態(tài)。占有必須是對物產(chǎn)生了事實的管領(lǐng)力，即“占有的關(guān)鍵是對物的實際支配”。商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業(yè)主可以正常使用，以實現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對于“房屋交付使用”，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款明確規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”;最高人民法院原副院長黃某有就出臺上述司法解釋答記者問中在回答記者提出的對“房屋交付使用”應(yīng)如何理解時也明確講到“《解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的‘交鑰匙’。只要出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了‘房屋交付使用’的義務(wù)”。因此，劉某在2006年7月5日領(lǐng)取了裝修鑰匙，對房屋換掉了進戶門(防盜門)，且進行了裝修入住，這在事實上占有和控制了房屋，雖然沒有辦理書面的房屋交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)商履行了房屋的交付義務(wù)。
二、房產(chǎn)公司的交付行為既符合合同的約定，也符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
本案所涉《商品房買賣合同》是在贛州市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的示范文本，該示范文本的第八條列明的選擇性交房條件都是房地產(chǎn)管理局綜合現(xiàn)行規(guī)定制作的，而并不是房產(chǎn)公司單方制作的，所以應(yīng)該不用置疑它的合法性，既然這樣，我們就可以得到這樣的一個結(jié)論：即示范文本的意思很明確，交房時只要具備合同約定的條件(經(jīng)驗收合格)都是可以的，都是符合現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定。
那么房屋到底由誰來驗收呢?竣工驗收的組織者及主體到底是誰呢?
1998年7月20日公布實施的《城市房地產(chǎn)管理條例》第17條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。”
但是需要明確的是，上述第17條中所涉及的需由政府有關(guān)部門作竣工驗收的這一行政審批項目早已在2002年就被國務(wù)院以國發(fā)[2002]24號《關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》所取消及廢止;2003年8月5日，建設(shè)部辦公廳在建辦法函[2003]357號《關(guān)于對國務(wù)院取消行政審批項目中涉及建設(shè)部項目有關(guān)問題的復(fù)函》明確規(guī)定：“國發(fā)[2002]24號文取消第一批行政審批項目第323項‘取消房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收’是指《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條所規(guī)定的內(nèi)容，不包括第十八條規(guī)定的住宅小區(qū)綜合驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定”;2004年5月19日，國務(wù)院國發(fā)[2004]16號《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》第83項又將上述《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條所規(guī)定的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收這一行政審批項目也明文取消及廢止。
由以上法律、法規(guī)的規(guī)定可以看出，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條所規(guī)定的有關(guān)竣工驗收需由政府有關(guān)部門進行的規(guī)定早已被廢止，同時廢止的還有住宅小區(qū)等項目的竣工綜合驗收。
上述建設(shè)部辦公廳的復(fù)函中也明確提到，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定，那么《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對于竣工驗收的組織者及主體又是如何規(guī)定的呢?
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條第1款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。”《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第4條第1款：“工程竣工驗收工作，由建設(shè)單位負責(zé)組織實施。”很顯然，上述規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定竣工驗收的組織者就是建設(shè)單位，竣工驗收的主體就是建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位，而不是政府相關(guān)部門。同時，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，在進行上述驗收之后，房屋即可交付使用。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”《建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。”房產(chǎn)公司在2005年12月房屋竣工后，組織了竣工驗收，水電工程屬于建設(shè)工程中的配套設(shè)施，也屬驗收的范圍;而且，建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等四家單位簽章確認的驗收結(jié)論為：“合格”，反映該樓宇于2005年12月16日即交付之前就已通過竣工驗收，驗收結(jié)論為合格。因此，房產(chǎn)公司向劉某交付房屋的行為完全符合合同約定，并且符合法律規(guī)定。
【鏈接思考】
本案還存在訴訟時效的問題。訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進行保護的制度。在法律規(guī)定的訴訟時效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請求的，人民法院就強制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護。值得注意的是，訴訟時效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，權(quán)利人請求權(quán)的行使僅發(fā)生障礙，權(quán)利本身及請求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求?！睹穹ㄍ▌t》第135條規(guī)定的：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”這表明，一般民事訴訟的一般訴訟時效為二年。第137條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。”該條規(guī)定明確了訴訟時效的計算期間。尤其是自2008年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》(以下簡稱規(guī)定)，是依照《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐而出臺，此規(guī)定的出臺對訴訟時效的認定更具有指導(dǎo)意義。比如說《民法通則》第140條規(guī)定：“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。”而該《規(guī)定》第10條對《民法通則》第140條規(guī)定中的“當(dāng)事人一方提出要求”的具體指出了4種情形，作出了較詳細的解釋。結(jié)合本案來看，應(yīng)當(dāng)適用二年訴訟時效的規(guī)定，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定是在2006年3月底交房，如果房產(chǎn)公司沒有按時交房，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，也就是開發(fā)商出現(xiàn)違約時，即自2006年4月1日起劉某知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到了侵害，由于該違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，直到2006年7月5日領(lǐng)取裝修鑰匙，領(lǐng)取裝修鑰匙轉(zhuǎn)移了占有，視為開發(fā)商進行了房屋交付，該違約行為終了。劉某就應(yīng)當(dāng)在2006年7月5日至2008年7月5日期間去主張自己的權(quán)利，如果在這期間沒有證據(jù)證明主張了權(quán)利或者出現(xiàn)不可抗力以及其他障礙不能行使請求權(quán)的，就不存在訴訟時效中止、中斷的情形，喪失了勝訴權(quán)。
