2007年，市民王某滿心歡喜地在一家建設公司購買了一套住房，可約定本應在第二年交付的房屋一直拖了近兩年才被通知辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過程中，王某因物業(yè)費問題與物業(yè)公司發(fā)生不快，致使房屋沒交成，于是，他一紙訴狀將兩公司告上法庭。一面是王某堅決要求賠付逾期違約金的訴請，另一面是兩公司對違約期間認定的質疑，雙方爭執(zhí)不休。物業(yè)費和交房之間到底是什么關系，法院又會如何判決?
購房難收房 涉事三方上公堂
2007年10月31日，王某從山東某建設有限公司(以下簡稱建設公司)購買了一套建筑面積為170.93平方米、總價977720元的房屋。在房屋預售合同中，雙方約定建設公司應在2008年11月30日前，在驗收合格的情況下將房屋交付給王某;除不可抗力外，建設公司如逾期交房應承擔違約責任，違約金每天按王某已支付購房款的萬分之一計算。此后，王某按時向建設公司支付了全部購房款。經測定，該房屋的實際建筑面積為170.59平方米，建設公司在向王某退還多出款項后，于2009年9月22日為王某出具了金額為975774.8元的購房發(fā)票。
眼見交房日期已過，可建設公司直至2009年12月10日才取得建設工程竣工驗收備案證，并于2010年8月2日取得建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證。同年8月26日，建設公司通知王某到青島某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)辦理交房手續(xù)。在辦手續(xù)過程中，王某因物業(yè)費繳納時間問題與物業(yè)公司產生不同意見，致使交房手續(xù)沒辦成，于是他將此事告知建設公司，但未獲得任何答復。無奈之下，王某將建設公司與物業(yè)公司一并告上法庭，要求兩公司支付違約金163122元并立即交房。
違約期間引爭執(zhí) 購房人部分訴請獲支持
“我曾在2012年7月26日向建設公司送過一份索賠通知函，其工作人員已簽字確認。該函件中明確說明未能按時交房的原因在于建設公司未能使小區(qū)建設按計劃完工并及時通過綜合驗收。物業(yè)公司要求我繳納從2008年11月30日至拿鑰匙之日的物業(yè)管理費是不合理的，兩公司應按合同向我賠付從約定交房日至今的違約金。”王某稱。“我公司已于2010年12月6日將王某所購房屋登記在其名下，并辦理了房產證。我公司在通過房屋的建設工程規(guī)劃驗收后便立即通知王某辦理交房手續(xù)，因此從通知之日起就應視為房屋已交付，我公司不再承擔逾期交房的違約責任。”庭審中，建設公司負責人辯稱。物業(yè)公司負責人則認為交房與其無關，不應承擔任何責任。期間，物業(yè)公司主張當時要求王某繳納2010年8月25日后的物業(yè)管理費，但并未提交證據證明。
法院經審理認為，王某與建設公司簽訂了房屋預售合同，且王某履行了付款義務，建設公司應履行相應的交房義務。關于建設公司延期交房的違約期間問題，法院認為，房屋預售合同約定建設公司應在2008年11月30日前向王某交付房屋，現(xiàn)建設公司沒有按期交房確屬違約，但考慮到該房屋在2010年 8月2日取得建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證，建設公司于2010年8月26日通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)的事實，說明導致建設公司延期交房違約的主因是物業(yè)公司與王某關于物業(yè)費的爭議。結合建設公司于2010年12月6日將涉案房屋登記在王某名下，并辦理了房產證的情況，法院認為，延期交房的違約期間應計算至2010年12月6日，建設公司應向王某賠付2008年12月1日至2010年12月6日期間違約金共計71817.02元(975774.8元 ×736天×1/10000)。綜上，法院一審判決：被告建設公司向原告王某賠付逾期交房違約金71817.02元;駁回原告王某的其他訴訟請求。
不服一審提上訴 二審法院維持原判
對這一結果，王某不服，提起上訴。“一審法院既然判決建設公司將房屋交付給我，就足以認定其尚未交房，向我支付違約金是無可厚非的。一審判決混淆了辦理房屋登記與實際交付這兩個不同的法律概念，請求依法撤銷一審判決，支持我的全部訴訟請求。”王某在上訴狀中表示。
二審法院認為，2010年8月26日，建設公司通知王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)，2010年12月6日，建設公司將房屋登記在王某名下并辦理了產權登記手續(xù)，而王某到物業(yè)公司辦理交房手續(xù)時，因物業(yè)費問題與物業(yè)公司發(fā)生爭執(zhí)，導致房屋未能交成。王某要求建設公司支付延期交房違約金計算日期至該案一審立案之日，而建設公司主張違約金應計算到發(fā)出交房通知之日。對此，法院認為，房屋交接與物業(yè)費繳納不屬于同一法律關系，因物業(yè)費繳納問題產生的爭議，王某完全可以采取其他途徑解決，不應以物業(yè)費繳納產生爭議為由放任延期交房損失的擴大。《合同法》第119條第1款規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”一審法院作出的判決并無不當。據此，青島市中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。
