在一些大中城市，我們經常會看到這樣的情形，在一些高檔寫字樓、高檔住宅區廣場、商場等外墻面懸掛了麥當勞、肯德基、必勝客等等世界知名品牌的大幅宣傳廣告，甚至安裝了巨大的液晶顯示屏，據業內人士的統計，有的外墻廣告每年能達到上百萬，甚至幾百萬，廣告固然能給商家帶來巨額的經濟利益，但是有些人的合法權益卻在無形中被侵犯了，那就是全體業主的外墻使用收益權。今天北京市振邦律師事務所的王樹德律師對于這個比較突出而且關切相當多數業主利益的問題進行一下深入講解。首先，給大家看下面的一個案例。
2004年10月9日，紀某與開發商簽訂了商品房買賣合同一份，約定由其出資購買某廠場一間商業用房。合同載明:“該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌、廣告燈箱等。。”在此之前，紀某與開發商于2004年9月25日簽訂了商場使用公約一份，公約載明:“商場外立面、屋頂廣告發布權均屬甲方(即開發商)所有。乙方(即購房人)如需增設外部標志、標志板、通告、廣告、旗幟、柱桿、鐵籠及其他伸出物品或結構，須服從甲方統一管理及施工、檢測。任何清潔物、衣物或其他物品均不得于本商場升懸掛。”后紀某交納了全部購房款，該商品房于2005年8月20日交付。2005年底，該廣場其他購房者在紀某所購商品房的外墻面上設置了廣告牌，影響了紀某對該商品房的正常使用。紀某逐向法院提起訴訟，請求法院判決確認其與開發商簽訂的商品房買賣合同中的上述約定無效。
法院經審理認為，根據建設部《城市異產毗連房屋管理規定》之規定，紀某所購的商品房屬異產毗連房屋，該房之外墻面應屬該幢樓全體業主共有。而異產毗連房屋所有權以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。開發商利用其優勢地位以合同的方式約定將外墻使用權歸其所有，其有權設置廠告牌、廣告燈箱等，與建設部的有關規定明顯不符，顯失公平。最后判決確認上述合同約定的關于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌，廣告燈箱等”的條款無效。
自此，收入超百萬元的外墻今后開始要交給業主們經營管理。
結合上面的典型案例，本律師給大家分析三個問題：
(一) 外墻面應當歸誰所有
區分所有分為專有部分和共有部分，專有部分即各區分所有人單獨所有的房屋主體，在性質上與一殷所有權權并無不同;共有部分是指區分分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分之外的建筑物的其他部分，如建筑物的支柱、屋頂、外墻等基本構造部分，建筑物的樓梯、、走廊、電梯、自來水管、貯水塔營、消防設備、大門等公用部分，建筑物的共有部為相關區分所有人所共有，均不得分割。
根據建建筑物區分所有權理論，區分所有權人.(購房入)基予對所購房屋享有專有權，而對建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權。建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第3條規定的住宅共用部位也包括了戶外墻面，因此，本案訴爭的外墻面應屬建筑物的共有部分歸建筑物所有權人所共有。
(二)外墻面的處分有何特殊要求
按照民法關于共有的理論，對于公有物的處分應取得共有人的一致同意，即對本幢建筑物外墻面的處分，應該由該建筑物全體區分所有權人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨迸行處分。關于這一點，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第7條亦作出了明確規定:“異產毗連房屋所有權以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，-并簽訂書面協議。”由此可見，讓與或處分建筑物區分所有權共有部分的權利主體應屬區分所有權人全體而非單獨之個體，當然更非開發商了。
(三)、合問約定外墻面使用權歸開發商所有是否有效
1. 購房人購買了商品房，開發商就應當移轉該房屋完整的所有權給購房人，外墻作為房屋結構的重要組成部分屬于合同標的物所有權包括的內容，因而外墻面使用權作為所有權的一項權能，應當隨著所有權的轉讓而轉讓。購房人與開發商履行完合同后，外墻面使用權即歸購房房人所有。開發商如果要使用的話必須經過全體購房人的一致同意，其以合同約定的方式將外墻使用權等予以保留，不符合法律規定。
2.商業宣傳廣告對于商家從事商業括動，獲取商業利益的影響非常直接和巨大，而商業房產的價值因此也明顯高于其他房產。如果允許開發商利用預先設計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權和廣告設置權等，顯然使其獲得了相應的利益，而使房產的買受人對其所購房產的商業價值受到了較大影響，有失公平。
3. 根據以上兩點的分析，可以認定該商品房買賣合同中約定的關于.該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌，廣告燈箱等”屬于排除他人權利的格式條款，應當判令無效。
