按照建筑物區分所有權的基本規則，建筑物的樓頂空間應當屬于全體區分所有權人所共有。例如，澳門特別行政區民法典在規定區分所有建筑物(分層建筑物)的共同部分范圍的條文中，就專門規定分層建筑物各樓宇之作遮擋之天臺或屋頂，為分層建筑物之共同部分。 我們的物權法草案沒有規定的這樣細致，但是，這樣的原則是存在的。樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開發利用，如果將樓頂空間確定給個別的區分所有權人所專有使用，是不是破壞了建筑物區分所有權的整體共有關系，侵害了其他區分所有權人的權利呢?
確定區分所有建筑物樓頂空間的權屬問題，最基礎的依據就是區分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。
在理論上，界定區分所有建筑物的專有部分，有多種不同的主張。通常采用 “壁心說和最后粉刷表層說”， 認為專有部分的范圍應分為內部關系和外部關系而定，在區分所有權人內部，專有部分應僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關系上，尤其是對第三人關系上，專有部分應包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。這是建筑物區分所有權理論中最為精致的理論，能夠很好地解決區分所有建筑物的專有部分和共用部分的虛實界限。虛的權利界限，在于壁心，實的權利界限，在于最后粉刷表層。確定樓頂空間的權屬問題，也應當適用這個理論。
在建筑物的頂層，區分所有權人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側，屬于區分所有權人的專有部分，建立專有部分的所有權。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時，則應以最后粉刷表層為標準，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區分所有權人所共有。
根據以上理論和基本規則，區分所有建筑物的樓頂空間屬于區分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區分所有權人專有使用，應當歸屬于全體區分所有權人共有。
將區分所有建筑物的樓頂空間歸屬于頂層區分所有權人專有使用，或者歸屬于其專有部分，都是將區分所有建筑物的共用部分劃歸個別的區分所有權人專有使用或者專有所有，都是對其他區分所有權人的權益的侵害。其結果有三：一是全體區分所有權人的共有權的標的物被割讓，割讓的部分成為頂層區分所有權人的專有或者專有使用，無法對其行使權利;二是頂層區分所有權人雖然取得了樓頂空間的專有使用權或者所有權，但他是付出了代價的，這個代價，就是支出了高額的購房費用，他并不是無償地占有全體區分所有權人的利益;三是開發商取得了轉讓樓頂空間的權利價金，獲得了利益，而其獲得利益的結果，就是全體區分所有權人的權利受到損害，這倒符合不當得利的法律特征。由此可見，開發商將樓頂空間出售給頂層區分所有權人，實際上是在用全體區分所有權人的權利謀取個人的利益，受到損害的是全體區分所有權人。樓頂空間的權屬問題分析(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
按照一般的規則，對于區分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒有約定的除開發商能夠證明自己享有所有權的之外歸屬于全體區分所有權人的規則，似乎還是存在問題。這就是，有約定，究竟是誰與誰的約定?如果僅僅是開發商和頂層區分所有權人之間的約定，鑒于我國物權法和其他相關法律的規定他們顯然不能夠處分屬于全體區分所有權人所共有的樓頂空間。
因此，解決樓頂空間權屬爭議的具體規則應當是：
1.樓頂空間的所有權歸屬于全體區分所有權人所共有，原則上不能歸屬于頂層區分所有權人所專有使用。因為建筑物屬全體區分所有權人所有，與開發商沒有關系，開發商無權處置。可以想象，開發商不能將一個沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區分所有權人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區分所有權人專有使用。
2.開發商與個別區分所有權人約定樓頂空間的專有使用權的，不發生法律效力。在區分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區分所有權人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當然更屬于區分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區分所有權人的權利，由全體區分所有權人共同支配。即使是開發商與個別區分所有權人約定，這個約定也不能對抗全體區分所有權人的權利。因此，開發商和頂層區分所有權人約定樓頂空間歸屬于該區分所有權人專有使用的，一律無效。
3.能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區分所有權人會議。區分所有建筑物的樓頂空間，對于全體區分所有權人而言，具有重要的價值。首先，樓頂空間關系到建筑物的防雨、壽命和安全，關乎到全體區分所有權人的利益。其次，建設樓頂空間，可以使全體區分所有權人增加活動空間，充分利用樓頂空間豐富區分所有權人的生活，提高生活質量。再次，樓頂空間的開發利用，具有豐富的內涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發利用，其所得利益歸屬于全體區分所有權人。這些利益與全體區分所有權人息息相關，不可任人予以侵害。對于這樣的重大利益，必須由全體區分所有權人會議決定。如果區分所有權人會議決定樓頂空間可以交給頂層區分所有權人所專有使用。
其實和其他我們關注的公寓公用設施權責問題一樣，樓頂空間的權屬問題的核心仍然在于是否將其計入公攤面積。樓頂空間計入公攤面積，而由區分所有權人支付價金的，就必然是區分所有建筑物的共用部分，全體區分所有權人享有互有權;凡是沒有將樓頂空間計入公攤面積，其他區分所有權人沒有支付價金而僅僅由樓頂空間的使用權人支付價金的，就是權利人就享有互有權或者專有使用權。樓頂空間的問題比較特殊，因為它涉及到建筑物的綜合利用和修繕、管理，應當歸屬于共用部分，不應歸屬于個別區分所有權人專有使用。樓頂空間的權屬問題分析(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
