楚女士：我于今年與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，其中有條約定：我所購底層商品房窗前的綠地屬于我專有使用。請問律師，這一約定是否具有法律效力?
江蘇英特東華律師事務(wù)所張同林律師：該約定具有法律效力。但楚女士在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商將該窗前綠地的專有使用權(quán)一起登記。
開發(fā)商已經(jīng)與楚女士在商品房買賣合同中約定，位于底層商品房窗前的綠地，由買受人專有使用。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依約履行義務(wù)，其中包括：該窗前綠地依法經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)、向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于一層住宅業(yè)主專有使用。楚女士也應(yīng)當(dāng)依法依約使用該綠地。
物權(quán)法第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
