小區(qū)車庫(kù)車位歸屬的法律分析
關(guān)于小區(qū)車庫(kù)車位的歸屬問(wèn)題，一直困擾著購(gòu)買(mǎi)了商品房的業(yè)主。物權(quán)法的出臺(tái)使小區(qū)的車庫(kù)車位歸屬有了法律保障。
《物權(quán)法》第七十四條對(duì)車位、車庫(kù)問(wèn)題以一個(gè)條文作出了規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
《物權(quán)法》第七十四條明確了小區(qū)車位及車庫(kù)的集中歸屬層次和效力，對(duì)該條款我們可以從以下幾層意思來(lái)理解：
第一，對(duì)于非占用業(yè)主共有道路或其他公有場(chǎng)地而用于停放汽車的車位、車庫(kù)有兩個(gè)層次的歸屬順序：
首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)滿足業(yè)主的需要。業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)的基本需要是優(yōu)先于當(dāng)事人的約定的，不能夠以約定而排除業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)的需要，這是法定權(quán)利。當(dāng)然，該需要是社會(huì)一般平均要求而不能任意擴(kuò)大膨脹而應(yīng)界定在合理的范圍內(nèi)。
其次，在滿足了業(yè)主的基本需要以后，可以由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主或其他當(dāng)事人進(jìn)行約定。約定的方式可以是出售、出租或者附贈(zèng)等。
第二，對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放汽車的車位，則屬于業(yè)主共有。這是因?yàn)楣灿械玫降缆坊驁?chǎng)地本身就是業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)之中的共有部分，業(yè)主對(duì)其享有共有權(quán)。
此種共有包括兩個(gè)方面的含義：
其一，對(duì)車位、車庫(kù)所占用的土地使用權(quán)的共有。其二，對(duì)土地上的地上附著物的共有。即車位、車庫(kù)本身的所有權(quán)，這兩個(gè)部分都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。因此占用該部分而建的車位當(dāng)然屬于業(yè)主共有。
由此可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)車庫(kù)、車位權(quán)屬制度的安排，是以車位、車庫(kù)在建筑物區(qū)劃內(nèi)的不同性質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，采取的一種相對(duì)折衷的方法。既考慮了法律理論的層面，也考慮了房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際狀況。一方面，由于車位、車庫(kù)并不像建筑區(qū)劃內(nèi)電梯、走廊、綠地等設(shè)施一樣，不宜分割或無(wú)法分割，因此，從法律屬性上來(lái)說(shuō)不宜共同所有;另一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，車位、車庫(kù)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)、出租等方式約定所有或使用是一種慣常做法;因此，《物權(quán)法》第七十四條的首要精神還是提倡以約定的方式確定車位、車庫(kù)的權(quán)屬。同時(shí)，考慮到在實(shí)際中有的開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給業(yè)主以外的人所有或使用，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車位不足甚至沒(méi)有車位，又在第一款和第三款作出限制性規(guī)定，要求車位、車庫(kù)首先滿足業(yè)主的需要，如果占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地，屬于業(yè)主共同所有。
