日前，隨著各地“最牛樓頂別墅”的新聞頻繁見諸報端，小區“私搭亂建”侵害小區公共利益這一普遍的社會問題再次引起了人們的關注。司法實踐中，何為物業公共區域?何為“違章建筑”?對于部分業主私自搭建“違章建筑”的行為，物業公司或自身權利受到侵害的業主應當如何作為?
業主樓頂露臺搭建維權
對于小區部分業主在樓頂露臺搭建的建筑物，首先應明確業主獨用露臺為業主專有部分還是小區公共部分。按照《建筑物區分所有權解釋》第2條第2款規定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：(1)符合規劃，即是經過規劃行政主管部門批準的規劃。(2)物理上專屬于特定房屋。(3)銷售合同有約定。即建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺一般應認定為小區公共部分，任何業主不得私自搭建建筑物。
其次，應明確何為違章建筑。違章建筑是行政執法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來說，違章建筑物在本質上是違反了《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造的房屋及設施。
如業主是在未經規劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上搭建建筑物，則應屬于違章建筑，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區整體觀瞻，侵害了全體業主的利益，理應由相關部門依法拆除。
業主占用綠地擴大陽臺面積維權
依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定：“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
如業主違反《商品房買賣合同》的約定，私自占用綠地擴大陽臺面積，不僅違反了合同約定，也侵害了其他業主的合法權益。該行為既是一種違反管理規約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業公司有權代表全體業主提起訴訟要求違法、違約業主將違章建筑予以拆除，這既是物業公司的權利，同時也是義務。
鄰居私搭亂建維權
根據物權法規定，不動產相鄰各方，應當依照法律、法規及社會公德等，本著方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。同時根據《物權法》第83條的規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。
如小區鄰居私搭亂建的行為明顯違反法律關于相鄰關系的規定，侵犯了鄰近居住人的利益。此時作為具有利害關系的相鄰業主有權訴至法院，要求立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。
提示
在處理此類事件中，應當積極發揮物業公司或業主委員會的職責。部分業主私搭亂建，物業公司應當予以制止，制止無效的，可以提起訴訟。物業公司進行制止既是權利，同時也是義務，物業公司怠于履行制止義務的，負有管理不當的責任。
為了防止矛盾升級，對于維權業主而言，應選擇向城市管理部門、規劃部門、物業公司投訴或向法院提起訴訟等合法方式維權，而不應“以暴易暴”采取私自拆除或暴力拆除等私力救濟方式。
