隨著社會經濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，很多租住公房的"房客"利用政策優(yōu)惠條件購買了公房產權，成為真正意義上的"房主"，但由"房客"變?yōu)?房主"之路并非一帆風順。部分居民受制于各種因素，成為"長期的房客"。近年來房地產市場蓬勃發(fā)展、房價持續(xù)上漲，這部分公房成為糾紛的多發(fā)地帶：承租戶名的變更、公房產權的購買及房屋出售后的價款分配等問題成為糾紛的焦點。本律師團隊根據(jù)法律規(guī)定并結合相關具體案例進行分析，以為在公房買賣承租方面提供翔實參考。
第一類：<購買產權>——須其他同住人同意
丈夫偽造妻子印章和簽名，購買了公房產權并轉賣，房款到手后卷款逃跑，使妻、子面臨無家可歸的窘境。為維護自身的合法權益，妻子徐女士向法院遞交了訴狀，要求確認丈夫郭先生與他人簽訂的公有住房出售合同無效，理由是丈夫購買公房產權的行為未征得同住成年人的同意。經審理認定，郭先生確實未征得妻子徐女士的同意擅自簽訂公房出售合同，根據(jù)冒用他人名義簽訂的公房出售合同無效的規(guī)定，法院依法宣告該合同無效。
視點：這是一起公有住房出售合同糾紛。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實施細則的規(guī)定，若要購買公房產權必須符合兩項條件，一是購房人是公房的承租人或是同住人，二是必須征得其他具有購房資格的同住人同意并簽署職工家庭購買公有住房協(xié)議書。但是在實踐中，一部分購房人受利益驅動，在未征得家庭成員同意的情況下，通過私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購買公有住房協(xié)議書，而一些公房出售單位對此類協(xié)議也疏于實質審查，即與購房人簽訂合同。相當一部分購房人在獲得公房產權后立即將房屋再行出賣，以達到獨吞房款、中飽私囊的目的。上述糾紛即是這類案件的典型。
職工家庭購買公有住房協(xié)議書是具有購房資格的人協(xié)商一致同意購買公有住房，并確定其中一人或數(shù)人為所購房屋產權人的合同。本案提示人們，房屋是保障生活安定的重大生活資料，對與其相關的租賃憑證、產權證、私章、身份證等重要證件在日常生活中應當妥善保管。家庭成員之間應當講究誠信，在購買公房產權這類重大事項上應當互諒互讓，協(xié)商一致，不能為了一己私利損害全體家庭成員的合法權益。公房出售單位則應加強對職工家庭購買公有住房協(xié)議書的審查，把好簽約關。
第二類：<變更戶名>——承租人應由共同居住人協(xié)商決定
多年前小劉經爺爺同意將戶籍從外地遷到了由爺爺承租的公房里，并隨爺爺和叔叔共同生活多年。去年爺爺因病去世，叔叔提出自已作為唯一的合法繼承人應當成為承租人，要求小劉搬出。小劉認為自己來滬后一直生活在爺爺承租的公房里，應該享有合法的居住權。雙方爭執(zhí)不下，叔叔訴至法院，要求確認自己是爭議公房的承租人。法院經審理認為，公房租賃關系是一種合同關系，應當由合同雙方自行確定。因此，叔叔提出的確認公房承租人的請求不屬于法院受理民事訴訟的范圍，依法予以駁回。
視點：這是一起因承租人死亡而引發(fā)的承租戶名變更糾紛。公房租賃關系是一種特殊的合同關系，是國家在計劃經濟時代實施的一種政府福利行為，由此決定了合同雙方的權利義務具有非自由、非等價的特點。根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，承租人死亡后，在承租房屋處有本市常住戶口的共同居住人應當協(xié)商確定承租人，無法協(xié)商一致的出租人應當在原承租人的配偶、子女、父母、其他直系親屬之間按順序確定承租人。小劉和叔叔都具資格，應協(xié)商確定承租人。本案中兩人無法達成一致意見，那么出租人應當依據(jù)相關規(guī)定在他們之間確定承租人，叔叔作為原承租人爺爺?shù)淖优袡鄡?yōu)先于小劉成為承租人。但是，由于公房租賃的福利性質，叔叔在成為承租人后也沒有權利要求小劉搬離房屋，因為小劉的戶籍仍在該公房內并實際居住于此，屬于共同居住人，其居住權受法律保護，任何人不得剝奪和限制。
叔叔的正確做法是持《租用公房憑證》和其他相關資料向出租人提出變更承租戶名的申請，經出租人審查后予以確認。如認為出租人變更承租戶名的行為侵犯自身合法權益的，依法可以向人民法院提起訴訟。
第三類：<房款分配>—— 一般按實際成交價格進行折價補償
1995 年據(jù)相關政策，知青子女小雨把戶籍遷入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家適逢動遷，小雨和舅舅經安置獲得公房一套。2004 年4月5日，何先生與公房的產權單位某物業(yè)公司簽訂公房出售合同，幾個月后獲得系爭房屋產權證。2005 年3月，何先生以30萬元的價格將該房屋出賣給陳先生，雙方簽訂買賣合同，2005 年12月陳先生獲得產權證。小雨得知此事后，認為自己沒有在職工家庭購買公有住房協(xié)議書上簽名，舅舅和物業(yè)公司所簽訂的公房出售合同是無效的，并以此為由訴至法院。在訴訟中小雨又改變了主意，要求何先生按市場價格對其進行經濟補償。經評估，雙方爭議的公房起訴時的市場價格是45萬元。而何先生認為無論以何標準給予補償，都應當扣除其從物業(yè)公司購買公房產權時已經支付的2萬元房款。法院根據(jù)小雨的訴請，依法判決何先生須補償小雨經濟損失計人民幣14萬元。
視點：本案中小雨已經對何先生購買公房的行為表示追認，因此該合同已經成為有效合同。主要問題是何先生應以何標準對小雨進行經濟補償。由于目前的房地產市場價格波動較大，對補償標準形成了多種意見。第一種意見認為應當以房屋出售時的實際價格為基礎，在家庭成員之間平分;第二種意見認為由于房屋的實際成交價格往往低于市場價格，以此為標準進行分配必然侵犯其他家庭成員的利益，應當以房屋出售時的市場價格為標準進行分配;第三種意見認為按實際價格或市場價格對雙方來說未必公允，可以按起訴時的市場評估價格來分配。另有意見認為無論以何種價格為標準，從公平合理的角度出發(fā)，都應當考慮房屋來源、成員的貢獻大小等酌情分配。
目前的判例傾向于采納第一種意見，以房屋的實際成交價格為標準，將價款在權利人之間進行分配。原因在于雖然購房人購買公房的行為和再次出賣售后公房的行為均未征得家庭成員的同意，但家庭成員此后既然認可了上述兩個行為，對由此產生的房屋成交價格也應當視為同時予以認可;否則，以較高的市場價格為標準進行分配，在維護家庭成員利益的同時卻犧牲了購房人的利益，形成顧此失彼的局面。
