開發(fā)商有權附贈花園、閣樓、地下室嗎?
“底層業(yè)主贈送花園、地下室，頂層贈送閣樓、露臺”，越來越多的樓盤打出了諸如此類的銷售廣告，以贈送附屬面積方式來提高房價或進行促銷吸引購房者眼球的做法已不足為奇。天下真有免費的午餐?理性的消費者已經開始注意到隱藏在炫目廣告背后的諸多問題：開發(fā)商是否有權處置底層花園和頂層的露臺?既然贈送地下室、閣樓，為什么開發(fā)商在購房合同中未作明確約定?這些房屋附贈部位是否能申領產證、是否要繳納物業(yè)費?房屋附贈部位萬一出現質量問題，又由誰承擔修繕責任?
案例一：附贈的花園戶主有沒有權利綠化
陳女士一直想買一套帶花園的住房，適逢某開發(fā)商搞隨房贈送花園活動，陳女士遂
購買了該小區(qū)的一套底層住宅。入住后，陳女士想在花園內搞綠化，但擔心破壞地下管道設施，便請求小區(qū)物業(yè)公司提供幫助，卻被物業(yè)公司告知，該花園為公共綠地，陳女士無權在該花園“動土”。
開發(fā)商同意“贈送”花園、閣樓的目的很清楚，就是為了吸引購房者購買底層、頂層的物業(yè)。消費者仔細想一想不難發(fā)現：由于底層、頂層的房屋附贈了花園、閣樓，原來不好賣的底層、頂層房屋一躍成為競相追逐的“寵兒”，房價也借機攀升了一大截，這樣的花園、閣樓能叫“贈送”嗎?然而更重要的是這些花園、閣樓的權屬問題。一般來講，開發(fā)商是不會主動把“贈送花園、閣樓”的條款寫入銷售合同的，原因有二點：
第一，按照2003年《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，大部分開發(fā)商贈送的花園、閣樓是無法在產權登記部門取得權屬證明，這就有可能引起日后業(yè)主與開發(fā)商的爭議，開發(fā)商不愿意把類似條款寫入銷售合同。
第二，如果開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃時已將贈送部位的面積納入了小區(qū)的公攤面積，也即像陳女士的情況，開發(fā)商根本無權處置贈送部位的面積，其“贈送花園、閣樓”的承諾無非是促銷幌子，開發(fā)商自然更不會將類似條款寫入合同而留下把柄。
提醒：消費者要注意開發(fā)商的廣告宣傳是否與事實相符合。在法律層面上，廣告宣傳如有明確具體內容可視為要約，購房者應當保存開發(fā)商宣傳、承諾的相關資料并
在訂立銷售合同時最好要求開發(fā)商將類似承諾寫入合同。這樣，一旦發(fā)生糾紛，就有法律依據了。
案例二：附贈的閣樓漏水了物業(yè)公司該不該管?
趙女士購買了某小區(qū)一處頂樓住宅，開發(fā)商承諾隨房贈送閣樓，交房后，趙女士發(fā)現閣樓出現滲水等問題，便向小區(qū)物業(yè)報修，但物業(yè)公司以閣樓面積不計入房產證、
業(yè)主不交付物業(yè)費為由，不認真修理。
一般而言，對于開發(fā)商贈送的露臺、閣樓業(yè)主雖然享有使用權，但這些部位由于不符合《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》中計算建筑面積(產權面積)的條件，無法在房地產登記部門取得相應的權屬證明;而根據《物業(yè)管理條例》，除有特別約定之外，消費者對于未計入產權面積的部分一般不必繳納物業(yè)管理費，這就難免造成一些類似趙女士所遇到的麻煩，對于業(yè)主報修的附贈部位物業(yè)公司怠于修繕。
提醒：只要消費者合法取得贈送部位，這些部位的維修期限與一般商品房一致，也屬于共同的維修基金的修繕范圍，物業(yè)公司對其有維修的義務。如果在贈送的花園或閣樓上擅自違章搭建的房屋，導致滲水、開裂等質量問題，物業(yè)公司可不予維修。
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