在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行。
當(dāng)二套房貸松動(dòng)的閘門再次被監(jiān)管層關(guān)緊時(shí)，40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購(gòu)房者不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)銀率網(wǎng)提供的資料，即使不考慮多出的那一成首付的問(wèn)題，僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來(lái)說(shuō)，貸款100萬(wàn)元，還款期限為30年，如果所購(gòu)房屋屬于第一套房，使用等額本息還款法月供為6423.62元，本息合計(jì)為2312503.46元，而如果所購(gòu)房屋屬于第二套房，使用等額本息還款法月供為7769.3元，本息合計(jì)為2796970.01元。
對(duì)比之大足以令眾多購(gòu)房者望而卻步。
然而，面對(duì)一路下滑的股指和金價(jià)，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的房產(chǎn)正重新回到投資者的視線。4月22日，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司在其官方網(wǎng)站發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析報(bào)告，報(bào)告在分析未來(lái)中國(guó)房市價(jià)格走勢(shì)時(shí)指出，近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行。
然而，面對(duì)不斷高企的貸款利率，投資者應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？記者近日走訪了北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部等多家研究機(jī)構(gòu)，希望能夠?yàn)榻谙胍?gòu)房的投資者尋找到合適的還款方式。
一、第一套房貸選擇商貸的
二套房貸用公積金貸款更劃算
中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士向《小康?財(cái)智》記者介紹，如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，購(gòu)買第二套住房可以考慮用公積金。
“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的?！迸d業(yè)銀行（愛(ài)股,行情,資訊）個(gè)貸部的李先生告訴記者。據(jù)悉，利用純公積金貸款購(gòu)買第二套(含)以上住房的消費(fèi)者，不僅能夠享受最高七成貸款額度，同時(shí)在還款期間執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。以一套貸款總額為50萬(wàn)元，還款期為20年的房產(chǎn)為例，選擇不同的貸款方式，月供和還款總額會(huì)產(chǎn)生巨大差距：
中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士提醒廣大購(gòu)房者注意，如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套若想要選擇公積金貸款時(shí)，必須將首套住房公積金貸款金額還清。
二、第一套房選擇商貸，又無(wú)公積金，選擇等額本金還款方式較好
對(duì)于很多購(gòu)房者而言，其第一套住房選擇的是商業(yè)貸款，而自身又沒(méi)有繳納公積金，造成購(gòu)買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款，執(zhí)行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇？
中原三級(jí)市場(chǎng)研究部為我們提供了一個(gè)案例，李女士購(gòu)買了一套總價(jià)為70萬(wàn)元的一居室，其貸款總額為50萬(wàn)元，還款期限為20年，以等額本金和等額本息的還款方式做一比較：
依據(jù)以上案例，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專家建議消費(fèi)者，在購(gòu)買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款的情況下，選擇等額本金還款方式更合適。
三、利用房屋抵押貸款降低利率
如果購(gòu)房者的第一套住房已經(jīng)沒(méi)有貸款，那么，可以選擇與個(gè)人住房貸款不同的貸款形式—房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押，貸款銀行為借款人提供資金服務(wù)，滿足其買房、買車等多種消費(fèi)需求的貸款。
不過(guò)，須注意的是，并不是每家銀行對(duì)于房屋抵押貸款都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，根據(jù)《小康?財(cái)智》記者了解，目前開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的大多數(shù)銀行對(duì)于購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者同樣執(zhí)行在基礎(chǔ)利率上上浮10%的政策，只有中國(guó)銀行（愛(ài)股,行情,資訊）仍執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率。
相關(guān)專家提醒購(gòu)房者，申請(qǐng)房屋抵押貸款，必須注意兩個(gè)問(wèn)題：首先住房抵押貸款的申請(qǐng)額度目前僅能達(dá)到第一套住房評(píng)估價(jià)格的60%，因此，如果是“押小買大”的消費(fèi)者必須準(zhǔn)備較多的首付款。其次，住房抵押貸款的年限一般較短，目前在國(guó)內(nèi)一般不超過(guò)5年，最長(zhǎng)不超過(guò)10年，對(duì)購(gòu)房者的還款能力要求較高。
四、利用固定利率氣球貸減少成本
由于目前在國(guó)內(nèi)仍處于加息通道之中，而且在短期(3～5年)看來(lái)，這一趨勢(shì)不會(huì)改變。因此，對(duì)于眾多購(gòu)房者而言，規(guī)避不斷增加的利率風(fēng)險(xiǎn)就成為了當(dāng)務(wù)之急，第二套房的購(gòu)房者尤其如此。
針對(duì)這一需求，國(guó)內(nèi)目前開(kāi)始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務(wù)，其利率分為兩個(gè)檔次：3年期為8.316%，5年期為8.514%。據(jù)深圳發(fā)展銀行信貸部副總經(jīng)理曹軍介紹，由于氣球貸的特點(diǎn)是較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長(zhǎng)的期限(如10年、20年或30年)來(lái)計(jì)算月供，剩余本金到期一次償還。氣球貸的實(shí)際貸款期限越短，其對(duì)應(yīng)期限的貸款利率也越低。
不過(guò)，也有理財(cái)專家提醒，就利率鎖定期限而言，不宜過(guò)長(zhǎng)，也不宜過(guò)短。雖然央行已經(jīng)加息6次來(lái)抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但今后的利率走勢(shì)如何很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。一旦幾年后進(jìn)入降息周期，選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢(shì)而言，固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩(wěn)妥。
五、存抵貸，以理財(cái)降低還款額度
“開(kāi)源節(jié)流”永遠(yuǎn)都是一枚硬幣的兩面，當(dāng)我們?cè)谒伎既绾喂?jié)省自己的利息開(kāi)銷時(shí)，是否能夠讓自己的還款升值同樣應(yīng)該納入考慮范圍。目前國(guó)內(nèi)已有多家銀行推出了存抵貸的業(yè)務(wù)。
該產(chǎn)品通過(guò)存款按比例抵扣貸款，獲得理財(cái)收益，達(dá)到理財(cái)目的。比如，某客戶在銀行辦理房貸的同時(shí)申請(qǐng)了“存抵貸”業(yè)務(wù)，假設(shè)該客戶因投資原因需要經(jīng)常調(diào)動(dòng)資金，其還款賬戶內(nèi)的15萬(wàn)元的活期存款在一段時(shí)間累計(jì)僅停留了60天的時(shí)間。如果該客戶沒(méi)有申請(qǐng)“存抵貸”業(yè)務(wù)，則只能享受60天的活期存款收益，其利息僅為180元，而如果該客戶辦理了新“存抵貸”業(yè)務(wù)，60天的實(shí)際理財(cái)收益可能達(dá)到1128元。
這一產(chǎn)品的特點(diǎn)是，客戶還款賬戶中高于5萬(wàn)元的部分，在獲得活期存款利息的同時(shí)，還將按照一定比例視同沖抵貸款本金，按天計(jì)算理財(cái)收益，按月自動(dòng)轉(zhuǎn)入客戶的還款賬戶，存款越多，節(jié)省的貸款利息就越多。
