開發(fā)商延遲辦商鋪大產(chǎn)證購房者可主張違約金
薛女士買了一套商鋪，開發(fā)商不僅延期交房，而且大產(chǎn)證至今尚未辦出。她要求開發(fā)商承擔違約責任，但他們辯稱約定是實物交房，且商鋪交付不需《住宅交付使用許可證》，故不愿承擔延期交房的違約責任。合同只約定了延期交房的違約責任，對延遲辦理大產(chǎn)證的違約責任未予約定。薛女士問是否可追究其延辦大產(chǎn)證的違約責任。
本律師認為，雖雙方對遲延辦理大產(chǎn)證的違約責任未予約定，但薛女士仍可向開發(fā)商主張違約金。依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱解釋）相關規(guī)定，由于開發(fā)商原因，買受人在約定或規(guī)定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)商應當承擔違約責任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
本案中，因開發(fā)商已支付薛女士一定的租金，法院有可能行使自由裁量權(quán)減少違約金數(shù)額，但法院的自由裁量權(quán)也會在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使，即應以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少。建議薛女士先和開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不了可通過法律途徑解決。以上答復僅供參考。
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