【案情簡介】
2005年，佛山某貿易公司因欠不銹鋼公司貨款，將其經批準自籌資金建設的房屋首層賣給不銹鋼公司，雙方簽訂了轉讓協議，但交付后未過戶。2009年3月，不銹鋼公司與投資公司簽訂《房地產轉讓協議》，將上述房屋出售，投資公司付清款后裝修入住。
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2010年2月，貿易公司以訴爭房屋屬國有資產，上述兩次轉讓未征得上級主管部門同意且未辦理過戶手續為由，訴至法院請求確認兩次買賣無效。
2010年8月，法院經審理認為：訴爭房屋是貿易公司經批準自籌資金建設的，其有權處分，貿易公司將房屋賣給不銹鋼公司及不銹鋼公司又轉賣給投資公司，買賣雙方自愿簽訂轉讓協議，買方已實際使用、管理房屋，故買賣合法。法院遂判決駁回貿易公司訴請。
【律師點評】
一、法律規定。我國《城市房地產管理法》第38條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不能轉讓。此僅屬行政管理性規定，而非強制性效力性規定，未領取權屬證書的房地產無法辦理交易過戶，但未辦過戶并不必然導致買賣合同無效。
最高人民法院《關于貫徹執行民事政策若干問題的意見》第56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
二、本案處理。本案貿易公司將房屋賣給不銹鋼公司后不銹鋼公司又轉賣給投資公司，房款全部結清，投資公司已對房屋裝修使用。貿易公司在協議實際履行多年后，特別是在因協議的簽訂、履行所引發的民事法律關系變更并趨于穩定情況下，卻以房屋未過戶為由，要求確認兩次房屋買賣合同無效，不利于對合法取得訴爭房屋人的保護，亦違反誠信原則。故，法院判決正確。
