房地產(chǎn)買賣糾紛
案 由：房地產(chǎn)買賣合同糾紛
申 請 人：××× 男 1963年7月出生
被申請人：× × 男 1958年2月出生
一、申請人的請求與被申請人的答辯
申請人稱：2002年4月16日，被申請人與上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買本市光啟區(qū)佳河路201弄3號2601室商品房一套。2003年11月，申請人經(jīng)21世紀(jì)不動產(chǎn)豪都加盟店介紹，與被申請人簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定：被申請人向申請人轉(zhuǎn)讓本市光啟區(qū)佳河路201弄3號2601室，轉(zhuǎn)讓價為人民幣190萬元，合同附件三具體約定了付款時間和方式。合同簽訂后，申請人于2003年11月17日通過中介公司向被申請人轉(zhuǎn)交了定金人民幣5萬元。按照合同約定，當(dāng)事人雙方應(yīng)到本市光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，交納房款。但被申請人以各種理由拒不履行合同。為此，申請人提出仲裁請求：1.裁決被申請人繼續(xù)履行雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;2.仲裁費和財產(chǎn)保全費由被申請人承擔(dān);3.申請人為本案支出的合理費用(律師費用人民幣10,000元)由被申請人承擔(dān)。
被申請人辯稱：其與申請人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系無效合同，理由為被申請人未取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)按規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓;其次，被申請人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未征得共同所有人的同意;再次，被申請人的轉(zhuǎn)讓行為未通知抵押權(quán)人且也未告知受讓人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)已抵押的情況;為此，被申請人請求仲裁庭確認(rèn)當(dāng)事人雙方轉(zhuǎn)讓系爭房產(chǎn)的行為無效。
申請人為證明自己的主張，向仲裁庭提供了下列證據(jù)材料：
1、2002年4月16日，被申請人與上海匯峰房地產(chǎn)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，證明被申請人系本案系爭房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人，并經(jīng)光啟區(qū)房地產(chǎn)登記處登記備案，可以轉(zhuǎn)讓;
2、2003年11月，申請人與被申請人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明當(dāng)事人雙方的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)中介公司介紹，簽訂了正式的房地產(chǎn)買賣合同;
3、2003年11月17日，被申請人出具的收條，證明被申請人已收到申請人支付的合同定金計人民幣5萬元;
4、系爭房屋的鑰匙一把(實物)，上述證據(jù)證明被申請人已將系爭房屋的鑰匙交付給了申請人;
5、上海市××律師事務(wù)所委托代理合同一份，證明申請人為本案仲裁而委托代理人所支出的律師費用約定為人民幣10,000元;
被申請人為證明自己的答辯意見，向仲裁庭提供了下列的證據(jù)材料：
1、2002年4月16日，被申請人與上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，上述證據(jù)證明被申請人轉(zhuǎn)讓的系爭房屋系期房，被申請人直至2004年2月16日才實際取得該房;
2、2004年2月16日，上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的發(fā)票，證明被申請人已付清購買房屋的全部款項，并補付了面積差額人民幣7,147元;
3、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，證明被申請人至2004年2月28日才取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，其與申請人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時并未取得系爭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書;
4、2003年11月，被申請人與申請人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明被申請人在轉(zhuǎn)讓系爭房產(chǎn)時，尚未取得產(chǎn)權(quán)證書;
5、被申請人與案外人周玉清的結(jié)婚證書，證明被申請人與案外人周玉清系夫妻關(guān)系，夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻財產(chǎn)為共同財產(chǎn);
6、上海市房地產(chǎn)資料登記冊一份;
7、房屋擔(dān)保借款合同一份;
8、2002年7月至2004年8月的中國工商銀行個人住房貸款還款通知單。
以上證據(jù)6、7、8證明本案系爭房產(chǎn)已經(jīng)并且仍然抵押給中國工商銀行上海市長寧支行。
庭審中，雙方當(dāng)事人對上述證據(jù)材料進(jìn)行了質(zhì)證，被申請人對申請人提交的證據(jù)材料的真實性沒有異議，對證據(jù)5，被申請人認(rèn)為律師費用尚未實際支付，不應(yīng)由其向申請人賠償;申請人對被申請人提交的證據(jù)材料1、
2、 3、 4的真實性無異議，對證據(jù)材料5的真實性無法確認(rèn)，對證據(jù)6、7、8，認(rèn)為即使在抵押權(quán)人不知情的情況下，受讓人可以繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)。
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二、仲裁庭認(rèn)定的事實及依據(jù)
仲裁庭經(jīng)審理查明：2002年4月16日，被申請人與案外人上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱匯峰公司)簽訂了一份商品房預(yù)售合同，約定被申請人向匯峰公司購買本市光啟區(qū)佳河路201弄3號2601室一套，價值人民幣1,264,128元，交房時間為2003年12月31日前。該合同附件四明確載明：該房屋相關(guān)情況無抵押、無租賃，相鄰關(guān)系正常。2003年11月，經(jīng)21世紀(jì)不動產(chǎn)豪都加盟店介紹，申請人與被申請人簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定由被申請人向申請人轉(zhuǎn)讓本市光啟區(qū)佳河路201弄3號2601室房屋一套，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣1,900,000元;合同第九條和第十條約定，如申請人或被申請人違約的，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，合同繼續(xù)履行(即合同不得解除);在該合同附件三“付款協(xié)議”中雙方當(dāng)事人約定：申請人于2003年
11月17日支付人民幣50,000元作為定金，待支付首款時抵作房價款;申請人于光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心交易當(dāng)天支付人民幣520,000元;此后于銀行放款后三日內(nèi)支付人民幣1,140,000元;余款人民幣190,000元于光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心發(fā)放產(chǎn)證后三日內(nèi)付清。合同簽訂后，被申請人將上述系爭房屋的鑰匙一把交付給了申請人，申請人也按合同約定時間，向被申請人支付了合同定金計人民幣50,000元整。此后，被申請人未能按約前往光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理系爭房屋交易過戶手續(xù)，遂引發(fā)本案。
仲裁庭另查明：2004年2月16日，匯峰公司向被申請人交付了本案所涉房屋，并因交房時該房面積比預(yù)售合同確定的面積超出0.97平方米，被申請人為此補付了房款計人民幣7,147元。此后，被申請人于同年2月28日取得了該房的房地產(chǎn)權(quán)證，該房地產(chǎn)權(quán)證的編號為滬房地光字(2004)第
009054號，權(quán)利人為被申請人，他項權(quán)利情況無記載。
在本案庭審后，被申請人又向仲裁庭提交了一組證據(jù)材料，其中包括《房屋擔(dān)保借款合同》一份、《上海市房地產(chǎn)資料登記冊》資料一份、中國工商銀行個人住房貸款還款通知單自2002年7月起至2004年8月止共26期及中國工商銀行存折一本，以證明被申請人自簽訂房屋預(yù)售合同后，已經(jīng)向中國工商銀行申請購房貸款，并已從2002年7月起按月向銀行歸還貸款，為此，被申請人已將所購房屋抵押給了中國工商銀行上海市長寧支行。對于上述證據(jù)材料，經(jīng)當(dāng)事人雙方質(zhì)證后，申請人認(rèn)為：1、被申請人舉證已過期限;2、被申請人所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，即使是已經(jīng)抵押給了他人，但這并不影響該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人對該物業(yè)仍擁有抵押權(quán)。
以上事實，有前述所列明的當(dāng)事人雙方向仲裁庭提交的有關(guān)證據(jù)及庭審筆錄為證，可以認(rèn)定。
三、仲裁庭裁決及其理由
仲裁庭認(rèn)為：申請人與被申請人于2003年11月簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是當(dāng)事人雙方真實意思的表示，當(dāng)事人雙方理應(yīng)根據(jù)合同的約定，各自全面地履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人雙方在簽訂合同時，均清楚地知道被申請人待轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)尚未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，也無法確定當(dāng)事人雙方確切的交易時間。因此，當(dāng)事人雙方對此僅約定了本案所涉房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)。由此，證實了當(dāng)事人雙方在簽訂合同時，都明確了只有當(dāng)符合國家規(guī)定可以辦理系爭房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶之全部條件時，當(dāng)事人雙方應(yīng)共同至光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理系爭房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。現(xiàn)被申請人已合法取得了系爭房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)利證書，且該權(quán)利登記的唯一的合法權(quán)利人僅為被申請人一人所有。因此，當(dāng)事人雙方約定辦理系爭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的條件已經(jīng)具備，被申請人理應(yīng)按約辦理本案系爭房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。其次被申請人提出的本案系爭房屋系其與配偶的共同財產(chǎn)，因其未取得財產(chǎn)共有人的同意而將此財產(chǎn)處分是無效的民事行為。對此仲裁庭認(rèn)為：首先，被申請人是本案所涉房產(chǎn)唯一合法的享有處分權(quán)利的財產(chǎn)權(quán)利人;其次，被申請人在處分本案所涉房產(chǎn)時，是能夠取得相應(yīng)的對價，而且此對價(賣房所得款)在被申請人取得后，仍為其與配偶的共同共有之財產(chǎn)(共同共有權(quán)利人的權(quán)益并未受到損害);況且，申請人是善意地、有償?shù)?付出對價)取得本案系爭的房產(chǎn)。因此，被申請人的此項抗辯理由，仲裁庭不予采納。再次，被申請人提出其待轉(zhuǎn)讓的房屋已設(shè)定抵押，現(xiàn)被申請人的轉(zhuǎn)讓行為未通知抵押權(quán)人也未告知受讓人該轉(zhuǎn)讓房屋已抵押的情況，故本案的轉(zhuǎn)讓行為為無效的民事法律行為。對此，仲裁庭認(rèn)為：根據(jù)中華人民共和國最高人民法院于2000年9月29日通過的。
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