一、物業(yè)管理糾紛的類型
(一)因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛及處理
因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人違約所引起的，主要包括：因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務(wù)合同等等。
1、物業(yè)管理合同服務(wù)質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的物業(yè)管理糾紛。
2、物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的物業(yè)管理糾紛。
3、物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)用糾紛。是指因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的物業(yè)管理糾紛。
4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當(dāng)事人一方有嚴(yán)重違約行為;或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形而引起的物業(yè)管理糾紛。
(二)因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛及處理
因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當(dāng)事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財(cái)物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務(wù)糾紛、相鄰關(guān)系糾紛等等。
1、損壞公共財(cái)物糾紛。主要是因當(dāng)事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財(cái)物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當(dāng)事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。
3、防礙管理服務(wù)糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)而引起的物業(yè)管理糾紛。
4、相鄰關(guān)系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)管理糾紛的處理方式
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來(lái)有以下幾種：
1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解;
2、各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)解。
3、當(dāng)事人之間約定仲裁;
4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評(píng)定，當(dāng)事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對(duì)話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
三、物管違約，證據(jù)如何有效收集?
網(wǎng)友提問(wèn)： 福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)很不滿意，認(rèn)為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問(wèn)題，如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場(chǎng)、亂停車、經(jīng)常未與業(yè)委會(huì)協(xié)商就把一些銷售攤點(diǎn)引進(jìn)社區(qū)，而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會(huì)決定與物業(yè)公司談判物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題，要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，但是物業(yè)公司卻認(rèn)為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé)，不能降低服務(wù)費(fèi)。業(yè)委會(huì)開會(huì)后決定把物業(yè)公司告上法庭，但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。
律師回答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
由于物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)中的一種，這種服務(wù)往往是無(wú)形的，因此業(yè)主在平時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)管理合同的地方，可以用照片、錄像的形式記錄下來(lái)。為了使證據(jù)更具合法性，對(duì)所收集的證據(jù)還可以申請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好，保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù)，支持自己的訴訟主張。
