隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大買受人維權(quán)意識的不斷增強(qiáng)，通過對近幾年晉城仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛案件的梳理，晉城商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：
1、買受人維權(quán)意識在不斷增強(qiáng)。今年晉城仲裁委員會受理的商品房買賣合同糾紛32件，約占全部受理案件的60%。
2、買受人維權(quán)成功的比例不斷提高。近幾年晉城仲裁委員會處理的商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了買受人的仲裁請求。
3、形成了新的買受人維權(quán)熱點(diǎn)問題。晉城仲裁委員會處理的商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。
4、買受人集體維權(quán)的意識有待不斷引導(dǎo)。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少買受人持以觀望的態(tài)度，消極等待其他買受人案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分買受人缺少集體維權(quán)意識的特點(diǎn)十分明顯。
下面是在房地產(chǎn)糾紛中常見的幾個案例：
A：開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例
案例1 2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定數(shù)額的違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款，按雙方約定的計(jì)算方式承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方才通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向晉城仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。晉城仲裁委員會認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
案例2 2005年10月份，王先生與某開發(fā)商以《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本簽訂購房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開發(fā)商應(yīng)于2006年3月1日前將具備“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件的商品房交付王先生。合同第十一條“交接”條款約定，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，“出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》”。交房期限屆滿前，開發(fā)商通知王先生辦理入住交付手續(xù)。按照開發(fā)商的交房程序要求，王先生在辦理交房手續(xù)過程中首先與開發(fā)商結(jié)清房款和辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用，在開發(fā)商提供的《入伙憑證》上簽字，然后現(xiàn)場驗(yàn)房無誤后在《業(yè)主入伙驗(yàn)房單》上簽字領(lǐng)取鑰匙。隨后在開發(fā)商委托的前期物業(yè)管理公司處領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》時，王先生發(fā)現(xiàn)自始至終未看到開發(fā)商提供的《竣工驗(yàn)收備案表》，遂要求開發(fā)商提供并拒絕辦理后續(xù)手續(xù)。此后，王先生多次與開發(fā)商協(xié)商無果，向晉城仲裁委員會提起仲裁，請求確認(rèn)交付的房屋不符合交付條件，開發(fā)商應(yīng)提供《竣工驗(yàn)收備案表》，全面履行交房義務(wù)并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為合同中并未約定開發(fā)商應(yīng)于交付房屋的同時提供《竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商交付的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，王先生已在載明房屋“現(xiàn)已交付使用”的《入伙憑證》及《業(yè)主入伙驗(yàn)房單》上簽字，開發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部合同義務(wù)，不存在違約行為，裁決對王先生的仲裁請求不予支持。
◆提示：1、商品房交付使用條件有哪些?
(1)商品房交付使用的法定條件是竣工驗(yàn)收合格，即開發(fā)商依法應(yīng)向買受人出具《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。《建筑法》第六十一條“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》也都明確規(guī)定，商品房需竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
(2)買受人購買商品房過程中可以將開發(fā)商取得《竣工驗(yàn)收備案表》作為合同約定的交房條件。其實(shí)，開發(fā)商取得《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》與取得《竣工驗(yàn)收備案表》之間尚有一定的時間差距，因《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》系開發(fā)商自行組織，在驗(yàn)收的過程中還有質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督并向建設(shè)行政管理部門提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》的過程，建設(shè)行政管理部門對驗(yàn)收也有一個監(jiān)督管理的過程。竣工驗(yàn)收過程是否真實(shí)、程序是否合法，是否有違反國家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量管理部門的質(zhì)量管理行為尚需建設(shè)行政管理部門作出判斷，如果發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收過程中存在問題還要重新驗(yàn)收。只有這一過程中沒有違反規(guī)定的行為，才可取得《竣工驗(yàn)收備案表》。依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條的規(guī)定，開發(fā)商要想取得《竣工驗(yàn)收備案表》不但要經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格，還需取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的單項(xiàng)驗(yàn)收合格。
對買受人而言，接收取得《竣工驗(yàn)收備案表》的房屋風(fēng)險(xiǎn)最小。
2、買受人應(yīng)該如何接收開發(fā)商交付的房屋?
案例2中王先生之所以敗訴，除了在簽訂合同過程中未能有效防范風(fēng)險(xiǎn)外，另外一個重要原因就出在接收房屋過程中，沒有注意開發(fā)商在交付房屋程序上存在的不當(dāng)之出。開發(fā)商要求的交房程序?yàn)椋候?yàn)明買受人身份→結(jié)清房款和辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用→在開發(fā)商提供的《入伙憑證》上簽字(明確約定房屋“現(xiàn)已交付使用”)→現(xiàn)場驗(yàn)房→在《業(yè)主入伙驗(yàn)房單》上簽字→領(lǐng)取鑰匙→領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》等文件。概括而言，就是買受人首先交清全部費(fèi)用，然后在《入伙憑證》或《入伙協(xié)議書》上簽字(該類文件一般開發(fā)商提前已經(jīng)印制完成，明確約定房屋“現(xiàn)已交付使用”，買受人一旦簽字，在仲裁過程中開發(fā)商會以房屋已經(jīng)實(shí)際交付使用進(jìn)行抗辯，買受人可能喪失拒收房屋、主張遲延交房違約金的權(quán)利，此時僅能主張開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)不符合合同約定的違約金，陷入被動)，最后才是買受人實(shí)際現(xiàn)場驗(yàn)房、領(lǐng)取鑰匙并領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
