案例：
2009年4月，天津房地產(chǎn)從2008年下半年一直走低的境遇中忽然蘇醒，房價快速反彈，韓先生在樓市中已經(jīng)觀望許久的，由于婚期日益臨近，又迫于房價快速上漲的壓力，韓先生決定在西青區(qū)的一熱銷樓盤中認(rèn)購一套。事前的選房，看房及簽訂預(yù)定房協(xié)議都很順利，但當(dāng)該房地產(chǎn)公司通知韓先生來簽訂《天津市商品房買賣合同》并辦理貸款相關(guān)事宜的時候，問題出現(xiàn)了，開發(fā)商提供給韓先生一份《天津市商品房買賣合同》范本合同包括五個附件，同時還提供給韓先生一份補(bǔ)充協(xié)議，條款很多，也較細(xì)致，有一些條款韓先生覺得今后可能會對他的利益造成損害，但也不知如何與開發(fā)商協(xié)調(diào)。他了解到近期出現(xiàn)房屋糾紛的情況很多，于是他找到我們所，決定聘請律師陪同其購買房屋。
在這里我們要提示一個有關(guān)聘請律師陪同購房的問題。首先，一定要選擇能夠充分維護(hù)購房者的合法權(quán)益的專業(yè)房地產(chǎn)律師，特別是要選擇一個責(zé)任心強(qiáng)且十分熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)知識的專業(yè)房地產(chǎn)律師。好的律師一般對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場都有較深入的了解，能夠在為購房者提供法律服務(wù)的同時，給購房者的購房投資提供有價值的投資分析。這樣購房人的合法權(quán)益才能得到真正有效的法律保障。其次，一定要與律師事務(wù)所協(xié)商簽訂委托代理合同，它能夠確定律師事務(wù)所與購房者在代理該項法律事務(wù)過程中的權(quán)利義務(wù)。委托代理合同是律師代理具體法律事務(wù)的基本性文件，委托代理合同的基本內(nèi)容包括：購房者即委托人的姓名或名稱、所委派律師的姓名、委托事項、委托代理權(quán)限、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款。最后，還不要忘記由購房者單方出具的向代理律師授予代理權(quán)的授權(quán)委托書，是明確律師辦理具體法律事務(wù)代理權(quán)權(quán)限范圍的法律文書。它是實施授權(quán)行為的標(biāo)志，是產(chǎn)生代理權(quán)的直接依據(jù)。授權(quán)委托書的基本內(nèi)容包括：購房者即委托人的姓名、住址，代理律師的姓名、工作單位、住址、代理權(quán)限和期限等。
在本案中，我們都是依照上面的提示與韓先生簽訂了合同及委托書。下面我將與韓先生的交流結(jié)果及事后的風(fēng)險提示，以問題的形式歸納如下：
首先，我們在決定購買某個開發(fā)商開發(fā)的樓盤前，要對土地使用權(quán)抵押的情況進(jìn)行審核。
開發(fā)商往往為了融資將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況銷售房屋，將對購買人形成根本性法律障礙。為防范此風(fēng)險，購房者可向土資源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。
其次，還要認(rèn)真審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)。
商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的 開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。要注意查看賣方的“五證”、“兩書”、“一照”。“五證”即：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。“兩書”即：商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。“一照”即：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
再次，我們在審核完成以上是相關(guān)情況后，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身，我們要明確一點，那就是《商品房買賣合同》是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
開發(fā)商常常以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由，將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購房者接受。其實，購房者應(yīng)該明白，格式合同條款也是可以修改的。格式化商品房買賣合同有很多條款是填空、選擇條款，還設(shè)置有專門的補(bǔ)充條款，這些條款的內(nèi)容正是留給購房者與開發(fā)商協(xié)商共同確定的;而且，就是印刷好的固定條款也可以提出修改。購房者不應(yīng)輕易信賴、屈從于開發(fā)商，應(yīng)該理直氣壯地要求將自己的意愿反映到合同中。合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。
第四，我們務(wù)必要重視合同附件。
合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等，補(bǔ)充協(xié)議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。
第五，謹(jǐn)慎對待違約責(zé)任條款的約定。
商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期一年的違約金不過幾百元而已。因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。同時，還應(yīng)該約定：(1)規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金;(2)由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。(3)加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。
第六，簽訂商品房買賣合同后，對于您已經(jīng)收集的商品房的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，購房者應(yīng)當(dāng)妥善保存銷售廣告和宣傳資料。
韓先生在我們的陪同下，順利的與開發(fā)商簽訂了合同，并同時辦理了相關(guān)貸款事宜。在服務(wù)結(jié)束后，我考慮到韓先生日后還有收房、辦理產(chǎn)權(quán)證等一系列的工作要做，所以又為他提供了一份對于日后辦理房屋相關(guān)事宜的風(fēng)險提示。對于這部分內(nèi)容，我想日后我會通過一系列文章具體闡述。
