買賣合同，是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的基本法律形式，在我國原有的民事立法如《經(jīng)濟(jì)合同法》中稱為購銷合同，《合同法》逕稱之為買賣合同。依據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同作為買賣合同的一種，受《合同法》關(guān)于買賣合同一般規(guī)定的調(diào)整，其概念可定義為：房屋買賣合同是指出賣人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
房屋買賣合同是有償合同、雙務(wù)合同、諾成合同、要式合同。另外，由于房屋具有稀缺性，并且關(guān)系到國計(jì)民生，故房屋買賣受法律和行政的干預(yù)也較多。
2.房屋買賣合同的內(nèi)容
一般地，房屋買賣合同由以下內(nèi)容構(gòu)成：(1)當(dāng)事人。房屋買賣合同的當(dāng)事人為房屋出賣人和房屋買受人。房屋出賣人是指有資格出賣房屋的人，一般是房屋所有權(quán)人。關(guān)于房屋買受人的資格，以前有較多的限制。如不具有某城市戶口，就不能在該城市買房;一些城市有外銷商品房與內(nèi)銷商品房的區(qū)別。隨著改革的深人，這些限制漸漸取消。但仍有一些限制：經(jīng)濟(jì)適用房的買受人必須為城鎮(zhèn)中低收人家庭。這是由國家建造經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)決定的。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。(2)房屋的基本情況。包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的樓層、朝向、房屋質(zhì)量(包括質(zhì)量文件的提供)、戶型空間、面積、建筑設(shè)備、電力和通訊情況、供暖與燃?xì)馇闆r、裝修情況、室內(nèi)環(huán)境情況(日照、自然通風(fēng)、室內(nèi)保溫、房屋隔熱、噪聲隔音、電磁輻射)。(3)價(jià)格條款。包括總房價(jià)、付款的方式、進(jìn)度等。(4)房屋交付。交付的時(shí)間、條件(前提)、遲延交付的責(zé)任。(5)所有權(quán)證的取得。包括取得時(shí)間、違約責(zé)任、辦證費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。(6)合同的變更、終止與解除情況的約定。(7)違約責(zé)任。(8)爭議的解決。雙方當(dāng)事人可以約定在糾紛發(fā)生時(shí)選擇糾紛解決的方法，即向人民法院起訴或提交仲裁機(jī)構(gòu)解決。
就房屋買賣合同的內(nèi)容來說，《商品房銷售管理辦法》第十六條對房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容做了規(guī)定。該條第二款規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。
3.房屋買賣合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
(1)出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的義務(wù)。出賣人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)于買受人是出賣人最基本的義務(wù)。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)成立要件，出賣人有與買受人一起到登記機(jī)關(guān)共同申請辦理移轉(zhuǎn)登記的義務(wù)。
這里需要對房屋的交付(使用)與房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)的概念作一些區(qū)分。就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而言，如前所述，標(biāo)的物交付的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，而一般生活觀念中的房屋的交付行為僅指對房屋的轉(zhuǎn)移占有。因此，房屋的交付只是合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為?！逗贤ā返谝话偃鍡l規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”出賣人在移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的同時(shí)，如該房屋存在從物，除非當(dāng)事人之間有例外規(guī)定，該從物所有權(quán)應(yīng)隨房屋同時(shí)移轉(zhuǎn)給買受人。如房屋的門鎖、水、電、氣設(shè)施等。
(2)買受人支付價(jià)金的義務(wù)。給付價(jià)金是買受人的主要義務(wù)。買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的數(shù)額支付價(jià)金。
(3)出賣人及買受人的附隨義務(wù)。依《合同法》第六十條規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”按照誠實(shí)信用原則，當(dāng)事人負(fù)有附隨義務(wù)，主要指雙方在履行合同過程中的通知、協(xié)助保密等義務(wù)。
(4)危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。買賣合同中的危險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指在買賣過程中發(fā)生的標(biāo)的物意外損毀，、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由當(dāng)事人哪一方負(fù)擔(dān)的問題?！逗贤ā返谝话偎氖l規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”所以，原則上以標(biāo)的物的實(shí)際交付時(shí)間作為風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)間，由標(biāo)的物的占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而不論標(biāo)的物的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。但當(dāng)事人可以自行約定。如果法律有特別規(guī)定，則依法律規(guī)定。
對于房屋等不動(dòng)產(chǎn)而言，多認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。但《商品房買賣合同糾紛解釋》認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)原則上由合法交付后的房屋實(shí)際占有人承擔(dān)。該《解釋》第十一條第二款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”雖然該解釋原則上只適用于商品房，但我們認(rèn)為，該條關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)定，同樣適用于非商品房的買賣。
(5)瑕疵擔(dān)保義務(wù)?！逗贤ā返谝话傥迨畻l、第一百五十一條、第一百五十二條及第一百五十五條對房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任作了明文規(guī)定。
