導(dǎo)讀：最近在網(wǎng)上看到不少的朋友在說(shuō)自己買房的時(shí)候，與對(duì)方簽了房屋買賣合同，但是對(duì)方就是不過(guò)戶，怎么辦?或者是簽了房屋買賣合同，但對(duì)方不肯搬出去怎么辦?下面我們一起來(lái)看下這種問(wèn)題該如何解決：
【案情簡(jiǎn)述】
2004年，小王和老林簽訂了一份房屋買賣合同，老林將自己所有的一套單位福利房以9萬(wàn)元的價(jià)格賣給了小王，但是該房屋屬于單位福利房，辦理產(chǎn)權(quán)還要一段時(shí)間，所以小王和老林約定，房屋產(chǎn)權(quán)暫不過(guò)戶，等產(chǎn)權(quán)辦下來(lái)后再進(jìn)行過(guò)戶。可是，因政策原因，房屋產(chǎn)權(quán)一直辦不下來(lái)，小王和老林也遲遲沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但房屋還是交給小王在居住。
到了2009年，小王因工作調(diào)動(dòng)，要到外地生活，他急需將這套房子出售，但他不是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，又想將房子出賣，為此，小王和老林簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定小王可以將房子出賣給第三方，若產(chǎn)權(quán)辦下來(lái)以后，老林應(yīng)協(xié)助第三方過(guò)戶。隨即，小王和小吳簽訂一份房屋買賣合同，將房屋以15萬(wàn)元的價(jià)格賣給了小吳，同時(shí)也約定，房屋暫不過(guò)戶，等房產(chǎn)證辦下來(lái)后，再進(jìn)行過(guò)戶。
2011年10月，房產(chǎn)證辦下來(lái)之后，房屋登記在老林名下，小吳為此多次找老林商議房產(chǎn)過(guò)戶事宜，但由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，老林不愿將房屋過(guò)戶給小吳，對(duì)此，小吳和老林無(wú)法達(dá)成共識(shí)，房屋至今沒(méi)有過(guò)戶。小吳無(wú)奈，只好訴至法院，要求小王和老林履行合同，把房屋過(guò)戶給自己。
雙方簽了房屋買賣合同后，賣房不過(guò)戶怎么辦呢?
【律師說(shuō)法】
本案涉及兩個(gè)房屋買賣合同，兩個(gè)買賣合同的效力不一樣，產(chǎn)生的法律效果也不一樣。小王和老林簽訂的房屋買賣合同屬于買賣雙方的真實(shí)意思表示，是合法有效的，但小王和小吳簽訂的房屋買賣合同是否有效，還需進(jìn)一步探討。
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，本案中，該房屋登記在老林名下，老林才是房屋的實(shí)際所有人。那么小王將房屋賣給小吳時(shí)，小王并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，小王出賣房屋的行為實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分了老林的房屋，根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)原理，小王和小吳簽訂的房屋買賣合同是一個(gè)效力待定的合同，除非得到老林的認(rèn)可，這個(gè)合同就是一個(gè)無(wú)效合同，沒(méi)有法律效力。當(dāng)然，小王能夠出賣房子，是得到了老林的同意的，也就相當(dāng)于老林對(duì)小王的行為是認(rèn)可的，所以小王和小吳之間的房屋買賣合同也是合法有效的。
根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)履行像買受人交付標(biāo)的物，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。據(jù)此，小吳是可以要求小王和老林將房屋過(guò)戶給自己。
律師提醒廣大市民，在購(gòu)房時(shí)，一定要了解房屋的登記狀態(tài)，如果不是所有權(quán)人與你簽訂購(gòu)房合同，切勿盲目簽訂。
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