一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本
1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。
2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)相關(guān)主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購房人對相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。今年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政管理局對原文本又進(jìn)行了修改,形成現(xiàn)在的文本。
3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當(dāng)事人使用本示范文本，我們對有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說明。
當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。對未涉及的內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補(bǔ)充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當(dāng)事人若理解不一，屬于民事爭議范圍，行政機(jī)關(guān)無權(quán)再作解釋。
二、雙方當(dāng)事人 、委托代理機(jī)構(gòu)
1、出賣方和委托代理機(jī)構(gòu)。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級的核定作了明確規(guī)定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進(jìn)行洽談、訂立商品房合同的人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售，而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“委托代理機(jī)構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。
2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)列明；約定購買的商品房按份共有的，還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額。
三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式
建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓（包括拍賣、招標(biāo)等方式）和劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。
四、第一條中的規(guī)劃許可證
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一，而整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。
五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售
1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房品房預(yù)售管理辦法》作了規(guī)定。主要包括：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售。
2、商品房現(xiàn)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗(yàn)收、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等方面。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。
六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計(jì)用途
1、土地使用年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等）的土地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時(shí)應(yīng)予注意。
2、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。
七、第三條中的建筑面積
1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積，由設(shè)計(jì)單位按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。在有的地方，實(shí)行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測繪單位提供的預(yù)測面積確定。
2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測繪單位依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。
3、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出。《房產(chǎn)測量規(guī)范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽臺(tái)、雨篷和自動(dòng)扶梯等。
