1、農村房屋買賣什么情況下有效?
(1)購房者主體資格合法
農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農村房屋的主體資格。
(2)售房者的主體資格合格
賣房者必須對自己所有的財產有占有、使用、收益和處分的權利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。
(3)購房者符合申請宅基地的條件
農村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。
(4)買賣經過村民委員會同意
農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經過村委會的同意。
2、農村房屋買賣什么情況下無效?
(1)產分離出賣
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果售房者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，那房屋買賣則無效。
(2)主體有問題
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人，非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效，并且房屋所有權人未經共有人同意，私自出售房屋的，房屋買賣也是無效的。
(3)侵犯優先購買權
房屋所有人出賣共有房屋時，共有人有優先購買權，房屋所有人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買的權利，如果的優先購買權被侵犯，該房屋買賣無效。
(4)非法轉讓
轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形，這樣的房屋買賣無效。
2、農村房屋買賣，對方反悔怎么辦?
網友提問：我是外地人，在妹夫的老家蓋房住了 15 年(是以妹夫老爹宅基地翻蓋的房)。 現在他們村要搬遷，我的情況又很復雜：我戶口不在本村，房子簽了協議有大隊書記、隊長及房主(妹夫老爹)簽字，算賣給我。我無房產證，只有協議書。而這個老宅原本是妹夫老爹分給他的家產。請問：農村房屋買賣，對方反悔怎么辦?如果搬遷我能得到什么?
律師解答： 這種情況你很麻煩，這與小產權房有一定的相同性。你不是該村的村民，也就不應當有宅基地及房屋; 至于你們簽訂的房屋買賣協議，對于你與你妹夫的老爹來說是無效的。 拆遷款本身就會給該老爹，該老爹如反悔的話，你只能去法院起訴他，當然該房屋你的出資等等會給你，但是根據司法實踐你要回得錢比拆遷款要少得多。最好你還是與村干部等協商好領取拆遷款時你在場，名義上是給公爹，實際上是給你。否則你會很麻煩的。
