【案例回放】
“我買的那套二手房未完成按揭，該如何交易？是否需要辦理轉(zhuǎn)按揭？轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)該如何操作？存在風(fēng)險嗎？”近日，首次置業(yè)的杭州市民徐女士在“轉(zhuǎn)按揭”的問題上犯了難。“中介公司表示這類房屋交易主要有幾種方式：買方或業(yè)主墊資提前還款再交易，中介公司墊資提前還款再交易和銀行轉(zhuǎn)按揭。”具體怎么操作，徐女士打電話咨詢時報。
【專家分析】
廣發(fā)銀行西湖支行的工作人員表示，該房屋的買方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款，其實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。換言之，就是購房人在未還清貸款時，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款。“不過，目前各大銀行對轉(zhuǎn)按揭都有自己的一套運行機制和方法。”
據(jù)介紹，轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的第一貸款，取得房產(chǎn)證明進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，才能再次申請抵押貸款。
因此，銀行工作人員提醒要進行轉(zhuǎn)按揭的購房者，轉(zhuǎn)按揭過程中有可能出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險：賣方的貸款由買方還清后，突然改變主意，拒絕過戶；買方貸款后拒絕為賣方還貸；銀行拒絕提前放貸；交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款；交易完成后買方無法順利拿到房產(chǎn)證。
那么，該如何在辦理轉(zhuǎn)按揭時規(guī)避風(fēng)險呢？科威不動產(chǎn)資深經(jīng)紀人徐西健介紹，整個流程大致為：賣方向銀行提出申請→銀行審核同意后，簽訂三方協(xié)議→簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同→買方向銀行提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產(chǎn)權(quán)過戶和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→賣方歸還貸款。
這里還需了解的是，申請二手房轉(zhuǎn)按揭需要符合以下條件：（1）售房人出售房屋已擁有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，在解除原借款行抵押手續(xù)后可以上市流通；（2）售房人還貸情況良好，且原借款銀行同意售房人提前還清貸款；（3）借款人為年滿１８年周歲的具有完全民事行為能力并有合法、有效的居留身份；（4）借款人年齡加貸款年限無論男女不超過６５周歲；（5）借款人具備償還貸款本息的能力；（6）所購房屋在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)，且房屋產(chǎn)權(quán)明晰；（7）所購房產(chǎn)不在拆遷公告的范圍內(nèi)；（8）借款人在提出借款申請時，有不低于購房價款２０％自有資金，商用房不得低于４０％的自有資金；（9）借款人已與售房人簽訂真實有效的《房屋買賣合同》；（10）借款人同意將所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物；(11)銀行規(guī)定的其他條件。
此外，還要注意貸款期限的問題，根據(jù)規(guī)定轉(zhuǎn)按揭貸款的期限最長為30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超過所購住房的剩余使用年限。
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