當(dāng)前，個(gè)人貸款購(gòu)房已成為社會(huì)一大熱點(diǎn)，個(gè)人住房貸款的利率和還本付息的方式如何，自然成為居民們十分關(guān)心的問題。
?????? 目前最常用的三種計(jì)息還貸方式是：（1）到期一次還本付息法。借款人在貸款期內(nèi)，不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息。目前央行頒布的1年期內(nèi)（含1年）的個(gè)人住房貸款，采用的就是這種方式。（2）等額本息還款法。這是貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種方式。由于月還款額相同，簡(jiǎn)單又干脆，適用于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸戶，如國(guó)家機(jī)關(guān)、科研、教學(xué)單位人員等。目前住房公積金貸款和多數(shù)銀行的商業(yè)性個(gè)人住房貸款都采用了這種方式。（3）等額本金還款法。就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄€(gè)還款期內(nèi)每期（月）歸還，同時(shí)付清上一次交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的償還額逐漸減少，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。
??? 發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)已十分通行、目前國(guó)內(nèi)只有少數(shù)銀行正在大中城市試點(diǎn)的兩種新計(jì)算還貸方式：
（1）等比累進(jìn)還款法。就是將整個(gè)還款期按一定的時(shí)間段劃分，每個(gè)時(shí)間段經(jīng)上一時(shí)間段多還約定的固定比例，而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月須以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。例如，一購(gòu)房者向銀行貸款10萬元，貸期10年，按現(xiàn)行利率選擇“等額本息還款法”，其每月還款額為1089.20元，10年后他總共需支付本息130704元。但他如果預(yù)計(jì)5年后的收入將會(huì)有一個(gè)較大的提高，那么他可以選擇“等比累進(jìn)還款法”，以5年為周期，第二個(gè)5年的月付款比第一個(gè)5年上浮50％，那么第一個(gè)5月內(nèi)，他每月還款約在905元左右；第二個(gè)5年內(nèi)，每月還款約1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他總共需支付135780元。從計(jì)算中可見，選擇“等比累進(jìn)還款法”的付息要比選擇“等額本息還款法多5000余元，這是可為購(gòu)房者借用銀行貸款的時(shí)間要更長(zhǎng)一些，因此在利率相等的情況下也就要多支付一些利息。
（2）等額累進(jìn)還款法。其與“等比累進(jìn)還款法”類似，不同之處就是將在每個(gè)時(shí)間段上約定多還款的“固定比例”改為“固定額度”，以同樣在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每月以相同的償還額歸還貸款本息的一種還款方式。
??? ?? 上述兩種還貸方式因計(jì)算比較復(fù)雜，計(jì)算機(jī)程序設(shè)置等多種原因，目前在國(guó)內(nèi)暫時(shí)還只是被較少的銀行（如建行）所采用。但國(guó)外十分通行這兩種消費(fèi)信貸還款方式，尤其是新婚夫婦和開始創(chuàng)業(yè)的年輕人對(duì)之十分歡迎。
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