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無(wú)能力償還商品房貸款的房屋 如何處理最為有利

　　我去年通過(guò)按揭購(gòu)買了一套商品房，每月還銀行貸款8000元。現(xiàn)在因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)不善，已無(wú)能力償還每月的還款，請(qǐng)問(wèn)我該如何處理我的房屋最為有利？劉先生

　　首先，跟您分析一下還不了貸款的法律后果。分兩種情況：第一，如果您的房屋沒(méi)有在房管部門做過(guò)抵押登記，那么在您連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月不償還貸款的時(shí)候，貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商將行使追索權(quán)，收回房屋或?qū)Ψ课葸M(jìn)行拍賣。這種結(jié)果的不利之處在于經(jīng)濟(jì)損失較大，因?yàn)闊o(wú)論是收回或拍賣房屋的價(jià)格往往都是低于您當(dāng)初購(gòu)買房屋時(shí)的價(jià)格，并且您開(kāi)始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說(shuō)您并沒(méi)有償還多少本金，所以，結(jié)果是收回或拍賣后，房?jī)r(jià)款您就可能所剩無(wú)幾了。第二，如果您的房屋已經(jīng)在房管部門做過(guò)抵押登記，在您連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六個(gè)月不償還貸款的時(shí)候，貸款銀行依據(jù)《借款合同》有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處置，其結(jié)果除前面所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)損失外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄。隨著個(gè)人信用制度的逐步建立，您下次再想到銀行貸款買房的話，將會(huì)遇到很大的困難，甚至遭到拒絕。如果各大商業(yè)銀行將來(lái)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的話，這條個(gè)人信用不良記錄將會(huì)給您以后的經(jīng)濟(jì)生活帶來(lái)極大的不便。目前北京市住房資金管理中心已經(jīng)建立了個(gè)人信用檔案，所以您一定要充分重視自己在銀行的個(gè)人信用。

　　從以上分析看來(lái)，處理這個(gè)問(wèn)題最好的方式就是直接找到買主，然后用買主交來(lái)的購(gòu)房款，還清銀行貸款，再辦理過(guò)戶。但這種做法在實(shí)踐中很難操作，因?yàn)榘凑铡稉?dān)保法》規(guī)定，已經(jīng)抵押的房屋，沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的書(shū)面同意，是不能進(jìn)行買賣的，所以買主需要將全部房?jī)r(jià)款交給您先還銀行貸款，如果業(yè)主在還清貸款后不配合買主辦理過(guò)戶，買主是要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)踐中通過(guò)這種方式來(lái)交易成功的不多。

　　從目前的政策來(lái)說(shuō)，最為可行的方式就是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)按揭，這種方式能夠有效的降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，也可以避免買主的風(fēng)險(xiǎn)，目前各大商業(yè)銀行基本都可以辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)。所謂轉(zhuǎn)按揭，是指貸款尚未結(jié)清的個(gè)人住房貸款客戶將抵押給銀行用于貸款擔(dān)保的住房出售時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的自然人發(fā)放個(gè)人住房貸款。通過(guò)轉(zhuǎn)按揭，由買主和貸款銀行建立新的借貸關(guān)系，避免了一次性將全部房?jī)r(jià)款交給業(yè)主償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如果買主不愿意貸款的話，可以在辦理完轉(zhuǎn)按揭后還清全部銀行貸款，目前各商業(yè)銀行對(duì)提前還貸是不收違約金的。這樣做雖然麻煩一些，但可以有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可避免開(kāi)發(fā)商或銀行因收回或拍賣而給業(yè)主帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。尤其對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，最有利的就是可以保持良好的個(gè)人銀行信用，沒(méi)有不良的銀行信用記錄。辦理轉(zhuǎn)按揭的方法和申請(qǐng)一般按揭的手續(xù)基本相同，特別的地方就是在辦理前先要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，然后再申請(qǐng)辦理。